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台灣房貸平均借款金額約500萬元，房貸壽險平均保額570萬元，比房貸借款金額還高，且南部客戶對房貸壽險接受度更高，其中女性由於死亡率低，買房貸壽險的保費支出，會比男性便宜。

目前市場第一大房貸壽險公司是法國巴黎人壽（簡稱法巴人壽）。法巴人壽到去年底的房貸壽險有效契約保額已達907億元，若再加計其他壽險公司房貸壽險保額，全市場房貸壽險有效契約總保額已突破1000億元。

房貸壽險風行歐美，在國外都沒有問題，唯獨在台灣因為被歸為「借貸保險商品」，依照人身保險商品審查應注意事項規定，目前只有「金融機構」才能擔任借貸保險商品的要保人，消費者反而不能擔任要保人。可見台灣「過時」的保險法令超多，需要正視修改。

不 過，法巴人壽表示，目前房貸壽險平均保額570萬元，其實遠高於台灣人平均壽險保額135萬元，也比平均房貸借款約500萬元多。此外，台灣南、北房價雖 然「差很大」，但南北房貸壽險保額相差不多，顯示台灣南部客戶，尤其是有「好厝」的高資產族，對房貸壽險的接受度比北部人還高。

購 買房貸壽險這類保障型商品，女性的保費也低於男性。因為壽險生命表中，男性的死亡率高於女性，若同樣都是30歲、購買20年期、保額300萬元房貸壽險保 單，女性躉繳保費9萬多元，男性躉繳保費卻要17到18萬元。若房子登記在女主人名下，以女性為貸款戶投保，確實比較省。【聯合報╱記者孫中英／台北報 導】

　　為抗通膨，中央銀行總裁彭淮南主張將房價納入物價監控後，國內房貸銀行龍頭土地銀行昨天指出，因應這波房市風險提高，率先即日起發布新措施，針對還款能力較差的客戶，將提高房貸條件，包括貸款成數降○．五成，利率提高半碼(○．一二五個百分點)，並取消寬限期，以加強管控信品質。
公股行庫高層昨天表示，除持續送交央行房貸雙周報外，尚無統一新措施。但今年房市風險較高，各行庫都密切監督中。
為穩定物價，央行近日引導利率走揚，除昨日銀行間隔夜拆款利率升高到○．四九三％，是連續第十一個交易日上揚外；代財部標售三百億元九十一天期國庫券，利率也升至○．八％，較半年前大幅增加十六．三個基本點，利率走升態勢明確。
行庫主管表示，短率因央行作價而走高，顯示央行為嚴防通膨，拉升利率的意志堅定。不過，市場資金過多的問題不解決，利率也上不了太多，不排除央行採更激烈手段收回游資。
土銀說，目前土銀一般房貸貸款成數為七成、利率約二％，並有兩年寬限期，但還款能力較差的房貸戶將會列為「關心戶」，核貸兩年後每兩個月都要實地追蹤現況。但因應這波房市風險提高，新規定進一步擴大「關心戶」範圍，並提高貸款條件，包括貸款成數降○．五成，利率提高半碼，並取消寬限期。
土銀高層指出，過去因奢侈稅、實價登錄等政策，部分有購屋需求的民眾，等待房價再跌一些時再買。但油電雙漲，使通膨壓力變大，民眾預期房地產也會跟著漲，因此「潛在購屋力都跑出來了」，使近期房市較熱。但今年房市風險比過去大，對授信品質的管控也必須加強。
合 庫表示，從建商推案現場人氣來看，近期似乎房市買氣較旺，但銀行端目前「還沒有感覺」。目前合庫不動產放款額度已接近法定上限，尤其金額高的土建融資是 「還一筆才能做一筆」，不動產放款量今年恐難繼續成長。一銀則指出，新北市林口、三峽與淡水等供給量大的地區，都已列為高風險地區，加強控管房貸授信。  【沈婉玉、黃琮淵／台北報導】

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炒作意圖明顯 必要時專案金檢

中央銀行打房硬起來，對於台北市大安區豪宅「勤美璞真」傳出每坪三○四萬元成交價，央行總裁彭淮南昨邀九大行庫共商對策，央行甚至暗批「炒作意圖明顯」，同時告誡各銀行，必要時將專案金檢，避免銀行成為炒房幫兇。

上週晚報報導，北市頂級豪宅再創天價，「勤美璞真」傳出以每坪三○四萬元、總價十億元成交；彭淮南對此相當震驚，該豪宅也成為二○一○年鄉林建設「士林官邸」每坪喊價三百萬元後，再度被彭老點名有炒作之嫌的建案。

央行昨邀集台銀、土銀、合庫、一銀、華銀、彰銀、兆豐銀、北富銀、國泰世華銀等九大銀行董事長，共同研商不動產授信業務風險控管事宜。央行金檢處長黃阿旺會後表示，國內豪宅交易已減緩，但近日媒體持續報導豪宅飆漲傳聞，這種「量跌價漲」是不正常的現象，與會銀行董座就指出，實際成交價並非媒體所稱。

對於是否建商、房仲及媒體聯合炒作，黃阿旺說，「不敢下這種結論，但可由社會推估」；由於上述業者並非央行控管，若能夠由跨部會共同管控房市，會是一個很好的想法。

銀 行在購屋過程中，扮演舉足輕重的角色，因為買房子的財務規劃中，銀行要借給你多少錢，攸關你自己要準備多少錢，銀行願意借得多，表示你要準備的錢少，愈容 易買；相反地，如果銀行願意借給你的金額少，那你自己要準備的現金可就多了，而往往無法購屋的真正原因，大概有六成到七成左右，都是因為自備款不足，也就 是錢存得不夠多。

接下來的問題就來了，錢存不夠、又想買屋，怎麼辦？最簡單的方式，還是要找銀行，商請銀行提高貸款額度，房貸是銀行最賺錢的業務項目，如果個人條件沒有相差太遠，銀行通常都會考慮放寬門檻，但是借方還是要提供一些擔保資料。

過去最常見的擔保資料，就是保證人，以連帶保證人的方式，共同為這筆借款承擔風險，如果借款人沒有按時還款，保證人就有責任要負擔連帶清償責任，扛下這筆呆帳。

但是這個條款已經修改，去年10月之後立法院三讀通過修改銀行法12條之1及12條之2，未來自用住宅以及消費性貸款，取消連帶保證人制度，民眾借房貸或信貸，不論擔保品是否足夠，一律禁止銀行要求借款人提供「連帶保證人」，若有不足額擔保者，銀行僅可要求提供一般保證人。但如此一來銀行找不到人背書，只能加強資格審核，以免變成呆帳。

銀行局4/11公告銀行公會執行12條之1作業準則，其中若房貸借款人有還款能力不足的情況，如薪資收入條件不足、借款人年齡較大致使可工作年限短於借款期限、有信用不良紀錄、借款人所提供的擔保品非屬自己所有，即可由房貸借款人自動申請，要提供保證人來強化信用。

在全球經濟情勢動盪、奢侈稅政策等因素下，銀行、房地產及學界異口同聲表示，房市至少還會壞3年！學界、業界普遍認為，今、明兩年景氣難復甦，大額購地貸款件數又逐季下降，加上明年IFRS（國際會計準則）上路，建商將維持每年固定的推案量，前2、3年房市不會有可觀的推案量，保守看待房市還要再壞3年。

房價所得比 創新高

內政部最新出爐的住宅需求動向調查報告指出，去年第四季，國內房價所得比升至9.3倍，創下調查以來最高紀錄。儘管如此，隨著全球景氣的不確定性升高，民眾對未來房市景氣看法更分歧，「新購屋者」中，36%認為未來1年內房價將上漲，但已較上季減少15個百分點，看跌者的比率也高達31%。

土地銀行為不動產放款龍頭行庫，其不動產授信業務的表現，向來被視為銀行業指標。

土銀董事長王耀興表示，今年前2個月，不動產放款件數比去年同期下降2成。但事實上，從去年開始，大額購地貸款件數即呈現逐季下降趨勢。

隨借隨還 不用即免息

台股春節前後開始走強，不少投資人積極籌措大筆資金重返股市。銀行主管建議，理財型房貸是不錯的籌資管道，因有不動產當擔保品，貸款利率較便宜。目前理財型房貸貸款期限7年，最高可借到房價的8成。

北富銀、國泰世華、台灣銀行及永豐銀行等都推出理財型房貸產品，目前借款利率在2.76%到3.12%之間。但要注意的是，借款時還有手續費支出，最低也要3000多元。

北富銀消費金融副總經理張明政表示，理財型房貸有幾大特色，一是「隨借隨還，不用即免息」，依實際動用金額及天數來計息。其次，股票融資、信貸等其他貸款產品，借款利率在6%到13%之間；但理財型房貸利率相對較低，約2.76%到4%左右。

張明政還表示，理財型房貸，還有「額度高，動用方便」的特色，最高可提供房價80%的借款額度，借款時間可長達7年。另外借款人透過存摺、金融卡及網路都可動用資金，在國外出差、旅遊時，還可在國外ATM（自動提款機）直接提領外幣，讓資金調度更靈活。

中央銀行昨天放寬，一般民眾「非屬投資」以土地抵押貸款，資金用於日常生活或理財周轉的「舊貸戶」，貸款成數超過原鑑價金額6.5成者，可有最長1年的調整期；調整期後，仍無法將成數降至6.5成者，差額可分3年償還。

落實居住正義，內政部長李鴻源提出改善都巿周邊交通、景觀，以都會公園做引擎，帶動區域發展，引導建商推出平價住宅構想，並計畫先選出示範區，推出薪水族買得起的平價住宅。對此，建商公會全聯會理事長王光祥指出，這項政策符合國際潮流，建商公會以及業者多會願意配合。

「以 都更等手段推平價住宅，政府只要願意，現有的法令足以支持辦理！」遠雄企業團發言人蔡宗易說，在不損及人民財務，地主與建商也都擁有合理利潤下，透過都更 等手段，改善區域生活環境，推出平價住宅的想法，是可以落實的。重點是，這種類似重劃區的概念，政府必須做好配套，避免後續進場的開發商，以及示範住宅進 入二手巿場時，被投機客炒高價格。

政大地政系教授張金鶚表示，近來李鴻源提出許多國土規劃、居住正義想法，多屬於初步構想，尚不瞭解其實際作法。不過，就目前巿況分析，政府要落實居住正義應加強查稅，同時，要應留心銀行放貸風險，建議主管機關應要求銀行緊縮房貸，只要房貸緊縮，投資客便難再炒高房價。

中國時報【王莫昀╱台北報導】

借款500萬 春節九天可省下近2,500元利息 可先和銀行商量

今年過年有九天，銀行房貸部門主管提醒，簽約購屋、房貸撥款的金額通常數十萬至上百萬元不等，建議農曆年前先喊停，等過完年後再撥付不遲。

銀行主管說，目前房貸利率大約2%左右，以向銀行借房貸500萬元為例，春節九天可省下近2,500元利息錢，不無小補。

遠雄房屋專案經理鄭美津表示，民眾買預售屋，通常分三階段付款。首先付訂金，目前約為買價的5%，買1,000萬元的房子就是50萬元；至於簽約金，通常是買價的7%至10%，另外還有15%~18%的工程款，通常每二到三個月繳一次。

上述均屬自備款，等到房屋蓋好要申請使用執照時，建商會通知民眾去銀行辦對保，等執照下來，水電接通、客戶驗收後，就可以撥款。以房貸成數七成為例，1,000萬元的房子，銀行撥款700萬。

北台灣房價驚驚漲，民眾購屋時不僅要守住自己荷包精打細算，對於房貸利息自然也要斤斤計較才行，銀行業者看準民眾擔憂央行未來持續升息將加重利息負擔，於是一段式房貸商品如雨後春筍般持續冒出，就是為了搶食房貸市場大餅。

九十七年金融海嘯以來，利率呈下降走勢，因此一段式房貸不受青睞，反而是三段式或階梯式房貸較為盛行，但今年度以來已轉為升息趨勢，因此利率相對穩定的一段式房貸又『夯』了起來。.

一段式計算方式.

在央行致力管控房貸之下，民眾可發現不少銀行對於核撥房貸變得相對嚴格，尤其是公股銀行的房貸成數是越來越低，有意購屋的民眾於是得提高自備款比率，肩上的購屋壓力比過去沉重。

市面上有業者或承辦人員以不當方式，將真實成交價篡改成更高價位，或在鑑價時灌水拉高房屋實際價格，以得到較高成數的貸款，但這些都是非法的行為，不值得推廣；因此，《住展雜誌》將提供幾項合法提高房貸成數的方式，給予有意購屋的自住客參考。

◎善用職業條件：首先，個人的職業就是個提高房貸成數的要件之一，公務人員或「三師」因收入、還款穩定，談到高成數房貸輕而易舉；不過，任職於私人企業並非與優惠絕緣，若在「前五百大」公司上班、或者收入豐厚的民眾，銀行放貸的風險相對較低，同樣能爭取到更多貸款。

相信不少消費者到建案接待中心參觀時，建商或代銷人員往往除了口沫橫飛的誇讚房屋優點外，亦隨口向消費者拍胸脯說出『保證貸X成』這般巧語，有意無意地誤導消費者視聽來達到推銷之目的。

消費者在資訊錯誤的情形下錯判情勢而簽約付定，殊不知核貸的把關權責還是在銀行身上，銷售人員任何的話術都不具效力。銀行提撥房貸，除了研判房地產景氣動態外，申貸人本身的還款信用也是考核重要事項之一，這可不是賣方可輕易『保證』的。.

雖然政府端出多元住宅優惠措施的大菜，但銀行對房屋貸款的承作反而有日趨緊縮的現象，根據中央銀行最新統計，5月份新承做購屋貸款金額為516.66億 元，比4月僅微幅增加5.24億元。房仲業者強調，只要掌握三大原則：(1)買銀行最愛的房子、(2)注意個人信用狀態、(3)用信用度較高的職業申貸， 就能增加自己的購屋核貸籌碼。

美商ERA不動產總經理特助李恆宇指出，若非5月還有青年安心成家貸款100億元的申貸量，否則實際放款金額應該更少，主要是最近各大行庫對於房貸都已有 居高思危的風險意識，在房貸承作上不像過去那麼寬鬆，放貸額度由過去9成、9成5，降到現在6成、7成，甚至更低，上半年核貸利率也都以超過1.8%起 跳，甚至有些銀行還訂出一些內規，明訂15坪以下套房為「拒絕往來戶」，令一些自住購屋者大傷腦筋。

李恆宇表示，在此情況下，如果要貸款買屋，就要抓住銀行業者核貸的三大原則：(1)買銀行最愛的房子、(2)注意個人信用狀態、(3)用信用度較高之職業申貸。

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全球景氣近來有止跌回穩跡象，很多民眾把握景氣復甦的現象，開始籌備展業、店面裝修或房屋整修。台新銀行提醒，有資金需求時，可多方探聽銀行的貸款產品及條件，善用手上不動產，讓取得資金來源更有彈性。

台新銀行消金行銷事業處資深副總夏敏蘭表示，大部份家庭在購屋時都會申請房貸，但卻忽略了可利用該房子再設定二順位給銀行，取得融資，解決資金需 求；由於過去二胎房貸給人不良印象，以為是走投無路才會去民間借二胎，且民間融資管道良莠不齊，讓民眾往往負擔過高利息及手續費。一般的民眾資金需求均不 大，多為生意及資金週轉，金額多在數十萬間，與其開口跟親朋好友調頭寸欠人情或找民間融資公司，建議不如審視自己手頭上的不動產，看看一順位是不是還有增 貸空間，或者利用銀行的二胎房貸來取得便利的資金。　　

夏敏蘭指出，以房屋位在一般鄉鎮為例，一順位貸款成數如已達75成，經銀行評估後可能已無增貸空間。若房子是自住住宅、有正當職業及收入、且一順位房貸繳款正常，即可符合台新銀行二順位房貸的基本申請條件。

夏敏蘭說明，台新銀行二順位房貸除了房屋的區位或狀況外，主要考量房屋是否為自住及現有的一順位繳款是否穩定，所以可承做區位的彈性，比一順位房貸 大很多，甚至可突破一般銀行較不承做或成數很低的區位，像如基隆、金山、汐止部份區域、龍潭、龜山、通宵、清水、太保、高雄大樹等北、中、南鄉鎮級區域都 是可以妥善運用二胎房貸的區位。（謝淑慧）【台北訊】

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無論在任何時候都想要為家人守護溫馨的家，但如有無法預期的意外來臨時，房貸會不會反而變成家人的負擔?

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民眾在存買房子的頭期款前，因近期投資前景不明，銀行主管建議 ，投資工具首選保守型穩健的商品，包括避險商品黃金和高利率商品 貨幣澳幣。

黃金是保值商品，雖然9月以來受美元上漲影響，大跌逾100美元， 近期價格仍維持每盎司1,600美元以上。

黃金專家指出，黃金今年以來上漲超過14％，若採用1,600美元進 場、1,900美元出場的區間操作法，年平均報酬率可達18％左右。

黃金交易員指出，黃金長線仍然看漲，是亂世下的絕佳避險商品， 但要注意現在進場得觀察較佳價位。

以黃金技術線型來看，金價頻頻測試每盎司1,615～1,625美元底部 ，若站穩5日線1,625美元，短線應可繼續往上測試，如金價維持7月 以來上漲力道，今年高點可望達1,800美元。