小家庭增 台北2房宅夯

生育率下降讓小家庭增加，大台北近3年平均家戶人數都不到3人，房仲業者統計，近年2房以下住宅成交佔比逐年升高，去年北市2房佔比提升至42.2%，更首度超越3房產品。
根據內政部統計處調查，近3年來台北市、新北市每戶平均人口數每下愈況，北市從2009年的每戶2.69人降至去年的2.65人、新北市也從2009年的每戶2.82人降為去年的2.74人，使小宅成為購屋族首選。

新婚首購族最愛

信義房屋不動產企研室統計，2房以下的住宅佔比每年都穩定成長，北市2009年佔比35.6%，至2011年已提高至42.2%，增加約7個百分點；新北市也從2009年佔比34.4%增加至去年的40.1%。
信義房屋不動產企研室專案經理李健銘分析，新婚夫妻與首購族成為2房小宅的消費主力，台北市總價約1000萬元、新北市總價500~600萬元的住宅都很受青睞。
東森房屋董事長王應傑指出，奢侈稅後購屋主力已轉為35歲以下的自住首購族。信義房屋松江南京店專案協理汪智凱說，有3~4成買家指名要看2房宅，尤其是離捷運站近、總價1000~1300萬元、面積20坪左右的中古屋最熱門。

奢侈稅上路後，所有產品全面漲價的情況將不復見，兼具交通便利性及房價保值性的「捷運周邊宅」躍升自住族群首選產品，且新特色是「捷運差一站，房價差很大」，其中新店線「公館─萬隆」、中和線「古亭─頂溪」、新莊線「台北橋─大橋頭」價差甚逾5成。

永慶房仲集團資深研究員黃舒衛表示，現階段房地產市場多以行政區單價作為房屋價格評斷標準，但隨捷運日趨完善，捷運便捷的交通網絡逐漸讓台北生活圈從「點」變成「線」，預估未來各捷運線間的生活圈將連成一氣，使行政區間房價隔閡逐漸被打破。

黃舒衛指出，觀察大台北地區房市，各捷運站周圍房價行情仍以區域單價為主要參考，造成跨行政區的捷運站出現「捷運僅差一站、價差5成以上」的現象。 例如位於中正區的捷運公館站周邊，平均每坪房價67.9萬元，但下一站位於文山區的捷運萬隆站周邊，平均每坪房價僅45.1萬元，兩者捷運差一站、交通時 間只差3分鐘，每坪價差達22.8萬元、價差比50.6％。

捷運中和線，中正區捷運古亭站周邊平均每坪房價59萬元，但下一站位於永和區的捷運頂溪捷運站周邊，平均每坪房價37.7萬元，差一站價差便達21.3萬元、價差比達56.5％。

最快今年底開通的新莊線，大橋頭站（位於大同區）與下一站的台北橋捷運站（位於三重區），兩者每坪價差達15.7萬元，預料未來捷運開通後，可大幅降低三重到台北的交通時間，預期台北橋捷運站附近房價增值潛力不可小覷。

10月歐債問題似乎出現曙光，讓國際股市出現一波明顯漲勢，至於國內10月房市則在國際外在情勢並未持續惡化之下，房市回歸基本面，全台交易量比起9月增 加將近7%，台北市與新北市成交量都出現4~5%不等的增幅；至於房價方面，10月房價並未持續創高，但也不是奢侈稅後的新低，整體仍維持盤整走勢。

根據信義房屋統計資料顯示，奢侈稅上路之後，雖然交易量較先前明顯減少，但實際上經過了5個月的時間，主要都會區的房價並未出現明顯修正狀況，台北市房價 維持穩定，新北市房價則在北客移入買好屋的趨勢下，房價持續維持高檔震盪，大台北以外市場則受到奢侈稅干擾小，自住型買盤撐起一片天。

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出，置產型的買方對於景氣變動神經敏感，近期國際金融情勢稍稍回穩，台北市總價3000萬元以上的產品，成交佔比有些許 增加。至於新北市則受到自住成家買氣帶動，1000萬元以內的產品，成交佔比就高達67%，比起9月增加了將近8個百分點。

為落實居住正義，北市今年土地公告現值一口氣調升12%，創19年來最高，這項調整，已讓賣屋的人吃到苦頭。房仲業統計，今年北市房屋交易量比去年同期少14%，但土增稅只少4%，賣房子的民眾負擔明顯加重。

由於居住正義已成兩黨共識，拉高公告現值和市價接近已是趨勢，預料今年底公布的明年土地公告現值仍有相當調升空間，信義房屋提醒有意售屋主應提前因應。

信義房屋表示，奢侈稅上路市場交易量縮，加上國際金融情勢動盪不安，台北市今年建物買賣移轉量，1~8月已經較去年減少14%。

不過根據台北市主計處統計，累計1~8月台北市土增稅額為112. 6億元，比起去年1~8月的116.9億元，年減幅度僅有4%，買賣交易少了14%，隨買賣徵收的土增稅卻僅減少4%，不難看出今年一口氣大調的土地公告現值，讓賣方所繳交的土增稅明顯增加。

以台北市松山區市民大道一處舊公寓為例，有一民眾從92年持有一間27坪左右的房子，92年的公告現值為每平方公尺12.84萬元，99年的公告現值為每平方公尺16萬元，但去年底公告100年現值為18.9萬元。

台北市政府今天宣布，大龍峒公營住宅將於10月18日開始接受申請，經過審核，預計農曆年前即可入住。並採管理扣分制，若違規轉租、分租或影響居住品質，將可終止契約。

台北市長郝龍斌在市政會議後記者會表示，採用「綠建築」設計規劃的大龍峒公營住宅，即將開放申請入住，3房型住宅共80戶、1房型住宅30戶，以及5戶店鋪；其中20%住宅為「敦親睦鄰戶」，將保留給大同區當地青年。

台北市政府都市發展局長丁育群表示，110戶大龍峒公營住宅將於10月18日到11月18日接受申請，經過申請者資格審核後，將統一公開抽籤。第1租期租賃期限為3年，租金為市價8折加上管理費；第2租期限期2年，租金為市價9折加上管理費。

他表示，由於仍在進行內部裝修，預計12月底完工，最慢農曆年前即可入住。

丁育群表示，申請者必須為20至40歲青年、設籍北市1年以上、家庭成員無自有住宅、家庭年收入在50%分位點以下（民 國100年為新台幣158萬元）、3房型申請人須已婚或育有子女，人口數限3人以上，但申請人或配偶已懷孕者，只要持醫院證明，即使2人也可申請。另外， 「敦親睦鄰戶」申請者，必須設籍大同區滿1年以上。

根據《好房誌》調查，這波打房的主標的台北市，在一波波利空條件影響下，卻反讓「換屋自住」群湧現，占所有買屋人數的32%，略勝「首購自住」的28%。

對此，HouseFun傳媒中心經理李建興分析，熱門好房在房市熱絡期總是水漲船高，就算加價還未必買得到，反而在房市盤整時，不僅好物件增多，更有殺價空間，是精明換屋族最佳的購買時點。

而目前台北市房價價格略有鬆動，但降價幅度不夠，總價仍為首購族所負擔不起的；相對的，對於擁有舊房為本錢的北市換屋族，買新房子門檻顯然較低，於是，現階段則成為北市換屋客的天下。

李建興指出，根據統計平均每家戶，一生大約會換1至2次房子，若能掌握正確的黃金換屋時機，就能令不動產成為創造人生財富的重大利器。對此，《好房誌》10月號針對換屋族，提出換屋必遵循的重點。

小換大 先備齊自備款

因應民國百年，不少新人搶搭百年結婚熱潮，根據內政部統計，今年1至8月全台超過9萬對新人結婚，其中新北市就將近有2萬對新人，預測這波結婚潮將在10月進入最高峰，相對購屋的需求勢必增加。

根據房仲業者統計，新婚族在計畫購屋時，最在意的就是房價以及交通便利等現實問題，而不少鄰近捷運站的小宅產品，前三季銷售量一直表現非常穩定，預計將成為許多新人首購的熱門選擇。

21世紀不動產總經理王連福表示，新婚夫妻若倆人都是上班族，可以捷運沿線而居，或是購屋預算有限的話，可以選擇鄰近捷運、公車站牌房屋為主，大約步行10至15分鐘左右，價格較低但生活機能卻不受影響。

三重區鄰北市中心 為北市購屋族外移首選

鄰近北市的三重區有多座橋樑連接，這幾年因為房價「推擠效益」，吸引不少外來人口持續遷入，而已通車的捷運蘆洲線，與預計民國102年通車的捷運新莊線，更將拉抬全三重的房價漲幅。其中，緊鄰集賢路上的新成屋，更是台北客熱門潛力區域。

在ECFA利多訊息持續醱酵之下，大台北地區的房價持續飆升、看回不回，沿著捷運線買屋，已成為時下最流行，也是公認保值抗跌的不二法則。但是在房價不斷的推升下，放眼全台北縣市，捷運站旁的房子沒有一個案子賣低於50萬，連台北縣板橋都要賣到50幾萬，南港上看100萬，內湖超過60萬以上的比比皆是，「五鐵共構」的台北車站特區「京站」居然只有50萬左右，相對於台北火車站附近新大樓房價每坪80~90萬元，剛落成的「京站酒店式公寓」50萬元一坪的房價真的很便宜。據房仲專家表示，以現在的市場行情，「京站」融匯住宅、商辦、購物廣場、五星級飯店、交通轉運站等多功能的產品規劃肯定在70萬以上。市中心捷運共構宅，在保值性上永遠比其他區域更勝一籌，畢竟買房子就是一種投資，尤其對於年輕人來說，更應該選個會保值的殼，別盲目追逐低總價，買下偏遠地區產品。
台北市哪裡還有這種行情？不到600萬，坐擁2萬坪時尚大衣櫥

不只是女人大聲驚叫，連男人看了都想要。打開電梯，就是2萬坪Qsquare 購物廣場，威秀影城、異國美食街，也在樓下，逛街Shopping、看電影、嚐美食，只要一趟電梯直達。還有五星級君品飯店，無論是Brunch、或是悠閒下午茶，抑或是宴請親朋好友，大氣排場就像私人招待所。除了本身就像一座微型城市，結合職、住、商、遊、憩、食、衣、住、行、育、樂，一次滿足住戶對於工作與生活的需求，鄰近西門、南京、中山北路商圈，生活機能非常完善。未來更有五鐵共構台北車站與華山藝文中心串聯，讓城市在吃喝玩樂之外，更以複合型態呈現的最佳印證，引領著台北，邁向時尚的國際之都，並成為台北市西區的新地標。

北市成屋價格回跌，但預售新成屋市場仍因高價個案的拉抬，而讓房價持續攀升，住展雜誌最新統計至7月底，北市新屋平均房價突破60萬元、達62.4萬元，購屋壓力持續加重，光是2房產品，北市12大行政區的購屋總價全都飆上千萬元，以主計處公布的薪資來看，新婚首購族雙薪年所得約78.7萬元，購買2房小宅，換算下來平均要19.8年不吃不喝。
北市房價高不可攀，住展雜誌昨（12）日公布最新的「購屋痛苦指數」報告，截至7月底，北市預售、新成屋房價達每坪62.4萬元新高，以主計處統計的「職業別受雇就業者平均每月主要工作之收入」來看，30歲至34歲族群平均每月工作收入32,787元，多數人在這個年齡層結婚成家，推算雙薪夫妻年所得大約是78.7萬元。

住展雜誌研發長倪子仁說，將房屋平均總價除以夫妻年所得，就可算出「購屋痛苦指數」，現今「少子化」時代來臨，購屋時多以25坪的房產品為考量，以平均成交單價62.4萬元計算，2房小宅總價為1,560萬元，可推估雙薪夫妻買北市新屋，要19.8年不吃不喝才買得起。

央行祭出房市緊箍咒，尤以「利率調升」、「成數下降」兩大致命 傷，讓投資客大喊雙輸，紛啟動退場機制，但手中擁有不少套房物件 的投資客，卻因接手買盤弱，想拋售套房也甩不掉。
根據中信房屋的統計，政府積極抑制炒房，中信房屋6月、7月份的 大台北地區成交量及委售量皆下滑，委售物件量雖遞減，但套房產品 的委售比例，卻始終超過3％，7月更較6月微增0.06％、達3.08％。

套房委售量逆增，但卻脫不了手，住展雜誌研發長倪子仁表示，套 房的總價低、單價高，是最容易炒作的產品，景氣好時，買最多套房 的就是投資客，而現在央行打擊投資客，尤以「利率升高」、「成數 降低」是兩大致命傷，投資客等於是雙輸，在財務緊縮的壓力下，當 然要先拋售手中的套房產品。

繼承法拍取得土地 以拍定價報稅

橋頭鄉劉先生來電詢問：他的父親不幸於日前過世，其死亡前經由法院拍賣買進拍定價格較公告現值為低之土地，且迄死亡時仍未辦理移轉登記，該請求權如何申報遺產稅？

南區國稅局岡山稽徵所答覆：按財政部98年10月14日台財稅字第09800427750號函釋「被繼承人於死亡前經由法院拍賣買進農業用地，迄死亡時尚未取得所有權，既經查明其拍定價格低於土地公告現值，該項請求權價值之估算，參照本部94年10月24日台財稅字第0944560770號令，准以實際拍定價格為準。」依繼承人劉先生所云，其父生前購進土地於申報遺產稅時，得按上述財政部解釋令規定，以實際拍定價格為請求權價值估算申報遺產稅。

北市房市買氣 7月衰退一成

台北市房地產市場成交量明顯縮減。台北市政府昨天公布，7月台北市整體買賣移轉棟數為5085棟，比6月的5630棟減少9.7%，衰退幅度一成，較去年同期大減23.2%，創下近13個月的最低紀錄。

台北市外圍區買氣降幅比市中心明顯，如萬華、大同、文山、南港、士林區，移轉棟數降幅都超過1成5。

慶豐銀行不但被中央存保接管，旗下多筆不動產11日也公開對外標售，其中總行大樓，每坪底價就高達474萬，結果台灣人壽以總金額25.6億元，每坪833萬的價格拿下，成為站前新地王，台灣人壽表示除了出租使用外，未來將進行整合開發。
位在台北車站對面，人來人往的南陽街許昌街交叉口，這棟慶豐銀總行大樓，以底價14.56億，每坪474萬元對外標售，還是吸引12組人馬來搶標，結果台灣人壽以高於底價七成五的25.6億元拿下，等於每坪高達833萬，成為站前地王，更躍居台北第三高價的區域。

買下慶豐總行，台灣人壽除了當上包租公，更重要的是，隔壁壽德大樓正是台灣人壽總部所在，如果聯合中間的YMCA大樓，以及旁邊的凱撒飯店一起開發，基地面積可達3000坪，只是整合還得費上一段時間，加上前面緊鄰的街道才九米寬，未來拆掉重建的空間，勢必得往後退，不過隨著台北市釋出的菁華地越來越少，地價飆漲的趨勢，儼然擋不住。

央行打房，代銷業者估算，近期大台北地區預售案場來客數掉了三至四成，銷售率也下降約三成，不過，928檔北台灣推案量上看2500億，海悅代銷總經理曾俊盛表示，原本估計北台灣928檔有4000至5000億的案量，但受到建照尚未核定等因素影響，大直、南港各還有逾千億案量將延後問世。

　央行總裁彭淮南一再澄清未「打房」！但實際上對投資客的緊箍咒卻是愈下愈緊。住展雜誌調查，7月北台灣房市還是延續6月的低潮，尤其是投資客部分，買氣縮手更加明顯，一些以投資客為主的區域個案，來客量及成交量續降，促使房巿出現「旺季不旺、淡季更淡」的現象。

　曾俊盛表示，這波打房以來，預售屋的來客量和銷售率都下滑，來客量少了三至四成，銷售率也下滑了三成左右，但房價受影響有限，業者推案「開價一案高出一案」的狀況不再出現。

今天是農曆七月一日，俗稱鬼月，不少購屋人選擇休兵，卻也有民眾在購屋難度提高下，願低價購入面向福地（即墳地）住宅，住商不動產企研室主任徐佳馨表示，賣方不只開價低，讓價機會也大，價差至少都會低於周邊行情15％以上
就算是豪宅也不例外，以信義路五段的寶徠花園廣場為例，面向福地的價格落在每坪100至120萬元之間，不面向福地的價格則提高為每坪120至150萬元，如果純粹自住考量，每坪價格立即少了20萬元。

鬼月來臨，部分民眾購屋行為轉趨保守，台灣房屋不動產研究中心執行長邱太表示，像是成屋交易快的話三周就可以入住，只是一般民眾多不希望在鬼月「入厝」，在購屋時都會估算一下，不是提前，就是延後。

慶豐銀總行大樓將於明(11)日開標，由於賣相極佳，據了解，已吸引超過10多家金融機構、建設公司領取標單，國泰人壽、富邦人壽、新光人壽及台灣人壽、中國人壽等大型壽險公司全員到齊，連台新金旗下資產管理公司也公告積極參與搶標。
慶豐銀行總行大樓位於台北市南陽街1號，土地307坪，使用面積約2144.7坪，底標14億5640萬元，將在明日標售，由於競爭激烈，預期可創新天價。

慶豐銀行總行座落台北車站最熱鬧商圈，加上3 鐵共構交通便利性，除了地段佳，更是全棟完整產權標售，產權單純，未來不論規劃為企業總部使用或改建為商旅，發展潛力可期。

中央存款保險公司11日標售台北火車站前的慶豐銀行總行大樓，底價新台幣14億5640萬元。房仲表示，近日已經有數十組建商、壽險業者領標，預期應可創新天價。
慶豐銀行總行大樓位於台北市南陽街1號，土地307坪，使用面積約2144.7坪，底標14億5640萬元，將在11日標售。

第一太平戴維斯總經理高銘頂表示，這棟大樓是全棟完整產權標售，座落台北車站最熱鬧商圈，加上3 鐵共構交通便利性，未來不論規劃為企業總部使用或改建為商旅，發展潛力可期。

住展雜誌昨天公布7月預售市況，和6月相較，推案量、來客組數及議價率雖變動不大，成交量則明顯下滑，住展風向球7月總分為38分，較6月下降2分，仍維持在「衰退注意」的黃藍燈。

住展房屋網總監陳韻如表示，房市景氣在央行打房及淡季因素的雙重夾殺下，顯示黃藍燈並不意外。現況是市場仍有買氣，不過買方觀望氣氛濃厚，形成僵持局面。

7月表現較佳的個案，大多是北市外圍區域，像北投區及文山區都還維持一定成交量；市中心區總價在3千萬以上的個案都很辛苦，投資客及換屋族群同步縮手。

大陸當局打房仍未鬆手，不過為避免房價驟然猛跌，打亂金融市場秩序，當局要求銀行將房價下跌情況放入壓力測試。國際財經媒體彭博社報導指出，中國銀監會下達指示，先前房價上漲過度城市內的銀行，必須假想房價下跌50%至60%，就此狀況進行壓力測試，而此項測試並未對外公開。
銀監會於7月底公布前一輪房貸壓力測試結果顯示，在房價下降30%、利率上升108個基點的前提下，樣本銀行房地產不良貸款率會上升2.2個百分點，稅前利潤下降20%，46家農村商業銀行不良率將上升3.5個百分點、貸款損失率增加30%。

房市新政持續至今，中間市場傳出政策鬆動，但中國人民銀行（央行）、銀監會近日重申，將保持政策不放鬆，顯見房市短期仍陷於盤整，大陸當局為避免房價因市場成交量大幅萎縮而大跌，讓銀行方面措手不及，因此要求銀行進行壓力測試。