銀行信用貸款專家 房貸 二胎 車貸 企金 0980939129 陳小姐

維持16個月來的低利率，央行終於在24號宣布調升利率半碼(0.125%)，同時也針對台北市與台北縣10個縣轄市，譬如板橋市、三重市、中和市、永和市、新莊市、新店市、土城市、蘆洲市、樹林市及汐止市，祭出「選擇性信用管制」措施，簡言之，上述地區的房貸上限，不得高於銀行鑑價七成，也不得要求寬限期等。房地產業者認為，升息半碼對於貸款8百萬的房貸族而言，每月僅增加不到4百元的負擔，但明令限制房貸成數，直接衝擊炒房投資客，對於房市長期健全發展而言，算是「短空長多」趨勢。

■ 銀行鑑價偏低 自備款恐提高至4成

　　「通常第一次升息比較震撼！」台灣房屋不動產研究中心執行長邱太煊表示，短期對營建、資產股不利，至於壽險、銀行業因利差擴大，情勢看漲。邱太煊認為，這回央行打房投下的最大震撼彈，是「貸款成數不得超出房屋鑑價7成」，以台北市精華區房價為例，由於銀行普遍鑑價較市場行情低，購屋族準備的自備款恐怕要提高至4成左右。

中央銀行為抑制房價祭出三大「房市針對性措施」，各大銀行主管昨天都表示，因新措施僅針對北市及北縣十大縣轄市，即日起，民眾在非管制地區購置第二棟房貸的所有禁令全部取消，不再調降貸款成數、調高利率及無寬限期。

央行日前發文給各銀行，指示各相關金融機構，應該定期填報承辦的民眾購屋貸款統計表，並且陳報央行，做為央行對房市管控制度的實施成效參考。

為穩定房市，上周五起央行針對性措施正式上路。

房仲業者公佈今年第二季宅指數，六成五受訪民眾直指總統馬英九上任兩年，平抑房價施政措施不及格，儘管多數民眾不滿高房價，平均購屋預算以及自備款，均較上一季增加近30萬元。尤其高達六成六受訪者表示，已準備三成以上購屋自備款，顯見民眾將資金投入房地產的意願相當高，如此一來，央行祭出的「選擇性信用管制」，限縮第二房的貸款成數上限為七成，恐怕對於打房的實質成效仍然有限。

■　新竹購屋預算暴增 北市買賣落差最大

　　中信房屋第二季宅指數顯示，計畫購屋的受訪民眾普遍表示，平均購屋預算落在656萬元，較上一季增加27萬。其中又以新竹縣市調漲最多，平均購屋預算額外增加176萬；台中縣市購屋族的預算不增反減，平均總價下降17.5萬元；至於台北市、台北縣的購屋預算，也各別提高23萬、29萬元。

民營銀行大鑽中央銀行房市「針對性措施」漏洞、與央行大玩捉迷「藏」遊戲？央行業務局長尤錦堂昨天表示，銀行必須據實填報房貸「雙周報」資料；如果有必要，金檢單位將對相關銀行專案金檢。

央行6月25日起針對北市及北縣10個縣轄市祭出凡管制區內第二棟房貸，成數不得高於七成，且無寬限等「針對性措施」。但外傳有部分民營銀行用周轉金名義承做企業主房貸，規避央行控管措施。

業者解釋，因國內中小型企業多，為加強擔保，長期以來，銀行都會要求企業主，拿不動產「加強擔保」；但因這類放款屬企業金融，銀行因而將原本應歸類為「消費金融」房貸，掛在企業金融帳上，因而被解讀為規避央行針對性措施。

楊先生向甲銀行申請2,400萬元房貸，後來發現其中有一項重要條件未被告知，經與銀行交涉而未獲得滿意答覆後，決定轉貸至其他銀行。但甲銀行此時表示，兩年內提前清償需罰貸款餘額的1%（2.4萬元）。林先生向乙金融業者抵押貸款480萬元，當發現利息比其他金融業者來得高時，決定轉貸至其他金融業者。

沒想到，乙金融業者此時告知其貸款為「限制清償期間」的貸款，在限制期間內提前償還，必須支付罰金（違約金）2.5萬元。

兩案經公平會調查後，對甲銀行和乙金融業者以違反公平交易法第24條「除本法另有規定者外，事業亦不得為其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為」，分別處以40萬及20萬元罰鍰。事實上，為處理金融業者憑恃優勢地位，向房屋貸款借款人不當收取提前清償違約金的案件，公平會基於維護交易秩序，促進公平競爭的一貫立場，早於民國91年即訂有「行政院公平交易委員會對於金融業者收取房屋貸款提前清償違約金案件之處理原則。」

央行抑制炒房政策續發燒，萬泰銀行將房市投資客列為房貸「拒絕往來戶」！萬泰銀新任總經理張立荃指出，為達成房貸「零逾放」願景，萬泰銀不會積極衝刺房貸業務，授信只挑自住客；另外，除台北縣市外，也會著重在一些有發展性的中南部地區，具新資金挹注的南部科學工業園區，即為一例。

　過去不太承作房貸業務的萬泰銀，自今年元月，盧正昕接任董事長後，開始拓展房貸業務；張立荃認為，「房貸是很好的土壤，在房貸基礎上，可以發展出財富管理的肥沃商機，但是，還是要慎選客戶。」

　因此，在萬泰銀700多億元的放款餘額中，房貸僅占50~60億元，約7％，未來雖然會持續拉高房貸占比，但不會以衝刺總量為目標，而是搭配財富管理業務，成為服務裡的一環。

央行管控房市，已經出現部分銀行「加碼」擴大配合情況，據了解，含土銀、合庫、大台北銀等銀行在內，對於大台北區「第三圈」房貸，採取嚴格審核態度，不但由總行下達「房貸量莫擴大」指令，成數最低也下殺至6成。

　大台北銀董事長陳淑美指出，雖然林口、三峽等「第三圈區域」，不在央行針對性審慎措施的關注區塊裡，但為配合政策，避免房市泡沫化，總行正式定調樹林、林口、三峽等區域，無論是自住客或投資客，核貸成數以6成上限為準，「只有極少數個案，才可談到比6成高的成數。」

　合庫高層則表示，內部將房貸區分為A、B、C等級，A區、B區若是自住客，可分別貸到8成、7成5左右的成數，但位處第三圈的C區，除非房貸戶還款能力優異，否則以7成為上限。

中央銀行總裁彭淮南要求銀行業防堵房市投機客炒房，台灣銀行昨天表示，今天將發文給各營業單位，要求民眾申辦房貸時，分行應與貸款人洽談、了解狀況，還應計算客戶的收支比（收入與支出比率）；若客戶的收支比無法達到100%的要求，將不予承做其貸款。

台銀舉例，如果貸款人每月收入6萬元，在扣除4萬元生活後，每月只能繳2萬元的房貸；如果實際申辦的房貸每月負擔超過2萬元，加上職業不穩定或缺乏其他穩定財產，台銀就不會核准貸款。這項規定相當嚴格。

據了解，彭淮南在6月24日祭出房市「針對性管制措施」前，曾分批邀國內各大銀行高層及大型房仲業高層，聽取各方對當前房市交易情況、投機客及人頭戶操作手法。

中央銀行業務局副局長蔡俊雄20日指出，央行房市控管是針對投資客，銀行不會緊縮一般民眾房貸授信成數。

央行邀集土地銀行、合作金庫等四家國內主要房貸銀行主管，了解銀行對投資戶及自住戶的放款標準。銀行表示，不可能把好生意推出門，因此如果房屋地點不在央行管制區，也不是投資客，銀行對一般自住客的授信成數和利率不會加以限制，成數最高還是可以貸到八成。

至於適用的利率水準，銀行主管指出，第一段利率平均約1.5%。

　央行打房讓各家銀行的貸款成數紛紛降低，特別是小坪數產品，無形中也增加了購屋人的壓力，特別是一個人扛全家的單身族，成家的路似乎更遙遠。台灣房屋不動產研究室執行長邱太煊指出，現階段的貸款難度大幅提高，對於想要買房子的單身族來說，本來可能只要準備一百萬自備款就可以成家，但現在看起來，特別是台北市，沒有兩三百萬自備款，很難圓一個「有殼」的夢想，因此，他建議，在買房子前還是節省開支，存到至少三成自備款再來購屋比較安全。

■　單身扛房貸 收入穩定最重要

　　至於已經存好自備款的單身族群應該怎麼做？住商不動產則說，原則上建議單身購屋人繳付貸款不要超過月所得的三分之一，而單身族群因為只有自己一個人扛貸款，如果一旦和老闆鬧翻不幹，或是景氣下滑遇到裁員減薪，房貸壓力馬上來，因此在扣除自備款外，應該多準備一筆預備金，讓成家的過程更為平順。【網路地產王╱黃京梧╱綜合

對抗升息環境，壽險公司競相推出固定利率房貸，大都會人壽將首年利率下殺至1.75%，保誠人壽前三年利率1.88%至2.15%，且8月將再推出新商品，富邦人壽則主打前五年固定利率2.3%。

央行6月底無預警升息半碼（0.125個百分點），宣告國內利率止跌回升，並對金融機構三申五令要嚴防投資客，種種跡象顯示後續央行仍有可能再升息。基於對利率調升的預期心理，壽險公司表示，選擇固定利率房貸者有增多的趨勢。

看準市場需求，大都會人壽推出新房貸專案，分為「半固定型」及「固定加碼一率到底型」，其中「半固定型」是3年期分段式固定利率，第一年固定利率1.75%，第二年至第三年固定利率1.99%，第四年起則依基準利率固定加碼0.75個百分點。

在國銀進行壓力測試的同時，瑞信證券就先出具報告示警，認為彰銀（2801）所受衝擊最大，一旦新增房貸當中每5％成為呆帳，且持續發生12個月，預期會影響明年獲利達22％。

針對這份報告，彰銀相當不以為然，昨天罕見發出新聞稿反駁，這個舉動也激勵盤中股價由黑翻紅。

彰銀表示，近年來大量承作有穩定收入來源之公教族群，在短短2年期間承作量高達500億元，可有效提升該行房貸品質，產生穩定之收益，而且截至目前為止尚未產生任何逾放。

台北火車站商圈的慶豐銀行總行大樓，昨（11）日由台灣人壽以總價25.6億元得標，換算每地坪價值833.9萬元，不僅突破台北西區的地王紀錄，也創下標案單坪最高價。房仲業者表示，此案可望帶動台北火車站周邊的房產行情。

　截至目前為止，單坪土地最高價紀錄為1059.4萬元，係由去年11月國壽以29.9億元，買下錢櫃SOGO店時所締造，但該筆交易為私人買賣，並非標案。若以標案計，則由昨日的慶豐銀總行標售案奪冠，超越日前亞太置地投資公司（APL）以30.5億元、換算每坪土地789.3萬元買下大陸工程新萬國廣場商業大樓的紀錄。

　昨日台壽保一舉擊敗新光金、富邦金、遠雄企業團、中國人壽、香港商Phoenix集團的豐泰地產投資、以及蔡鎮宇的寶豐隆開發等11家競爭對手，標下慶豐銀總行，次高標為港資豐泰地產投資，與台壽保出價只差9千萬元。

曾是市場上最炙手可熱的小套房商品，因房價上漲、租金報酬率下 降等因素，建商推案量乍減，銀行授信也越來越謹慎；一家民營行庫 業者說，該行對小套房的房貸徵審有「三不原則」，其中又以「不難 轉手」最關鍵，其次則是「不做投資客」，最後是建案周圍環境「不 過於複雜」，3點齊備，才能順利通過核貸。
銀行主管分析，銀行劃出小套房貸款紅線的主因，是考量過去有許 多房市投資客，大量購入小套房後再分租，但近年來房價飆高，租金 報酬率較過去大幅下跌，而且，同時買入3間小套房出租，比買進1間 三房格局住宅後，再進行分租相比，在設置衛浴、修繕和管理等成本 上，都明顯高出不少，貸款風險偏高。

銀行主管還說，目前雖然還有承作小套房的房貸業務，但要順利通 過核貸，卻不是很容易，因為銀行非常注重建案的「後手性」，也就 是未來轉手的難易程度。

農曆七月房貸好談

中央銀行控管房貸，銀行密切配合，讓大型行庫7月房貸餘額紛紛走跌，包括合作金庫、三商銀等大型行庫主管說，如果央行管控態度不變，將來民眾申請房貸條件可能愈來愈嚴苛。

行庫主管表示，央行管控措施讓房市交投轉趨冷清，加上銀行不敢胡亂放貸，民眾申請房貸難度大幅提高，整體房貸餘額自然下滑，前三大房貸銀行土地銀行、合庫及台灣銀行上半年房貸餘額減少160餘億元。

中華郵政公司宣布，今天起全面調高存款利率，升幅介於零點零一至零點一二五個百分點，攸關國內數百萬政策性貸款戶利息負擔的定儲一、二年期機動利率，這次調升零點零六個百分點。

隨中華郵政公司一、二年定儲機動利率調整政策性貸款包括：八十九年起行政院推出的「優惠房貸」專案，共二兆二千億元、就學貸款、勞工住宅貸款、公教房貸、內政部營建署主辦的整個式住宅貸款，以及行政院福住會主辦的公教房貸等等，即日起也同步提高利率。不過銀行業者評估，一般貸款戶利息負擔增加程度有限。

以總額度高達二兆二千億元行政院優惠房貸專案為例，因各期專案房貸利息補貼水準不同，利率各異，經這次調高後，利率介於百分之一點二四五至百分之一點九七之間。

步驟 1：準備一到二成的自備款

貸款的辦理：
　 1. 若是跟仲介買的房子，自然會有人幫您處理貸款的事宜。
　 2. 若是自己找的房子，貸款問題可以請代書或銀行業務幫忙處理。

近來聯貸市場再掀殺價之風，為了加強自律，大型行庫裡本周一由放款市佔率排名全國第2的合庫高層出面，邀集8大公股行庫開會，對於放款利率凝聚3大共識，其中，除了聯貸放款利率以1.5％為底限之外，對大企業的短天期放款，以及對政府機關貸款的利率，也同步訂出下限自律。

　這場會議由合庫總經理蔡秋榮主持，根據開會結論，主要的三項共識包括：1.一般中長期放款除了以不低於1.5％為下限之外，中長短天期的放款利率訂價方式也應有所區隔，不宜以短天期利率計價方式 來打壞行情；2.大企業的短天期放款，最好以1％為限，否則最低亦不能低於政府機關放款利率；3.政府機關放款利率，應以央行NCD存單利率為底限，作為防杜惡性殺價競爭的防火牆。

　截至昨日為止的最新數據，央行NCD利率從30天期到180天期，介於0.63％至0.77％之間。在8大公股行庫的共識之下，未來政府機關或國營事業放款利率都將以此為限，至於議價能力高的大型品牌企業，也將以此為最後的利率底限。

在財金單位指示下，銀行公會首度針對銀行房貸業務訂定「房貸特別提醒事項」，即日起各銀行辦理房貸時，必須先提供客戶參閱並簽名，重點包括利率上升等風險，以提醒客戶注意，避免爭議。

中央銀行從上周起再度邀集各大行庫，希望行庫嚴控房貸及土建融風險，並要求銀行「相互監視」，若發現有房貸利率低於1.5%的情況，要向央行檢舉。

據了解，行庫決定透過更嚴格的方案，來控制投資戶的增加。部分銀行要求房貸戶須提出舊屋出售證明，半年內若未出售，利率將調回投資客等級；並視申貸人配偶、保證人名下房屋狀況，評估是否視為投資客。此外，抵利型房貸也被財金單位盯上，透過銀行公會要求銀行必須在產品說明書上清楚揭露。

民眾辦理房貸要注意了，部分銀行最近要求房貸戶須提出舊屋出售證明，如果半年內未出售舊屋，房貸利率可能被調為投資客等級；銀行也會視房貸申請人配偶和保證人名下房屋狀況，評估是否為投資客。

一般來說，投機客的房貸利率會比一般房貸高出至少0.25至0.5個百分點。

銀行主管指出，不少民眾適用的抵利型房貸，最近也被財金單位盯上，透過銀行公會要求銀行，必須在產品說明書清楚揭露相關利率風險。抵利型房貸是指民眾在指定帳戶存款可用來扣抵房貸本金，銀行是以扣除存款後的金額來計息房貸利息。