銀行信用貸款專家 房貸 二胎 車貸 企金 0980939129 陳小姐

中央銀行對1.5%以下低利率房貸下禁令，銀行只好衝刺信用貸款業務。旗下信貸產品已經「急凍」好一段時間的國泰世華銀行，最近又開始接連推出信貸優惠專案；甚至連信用卡「餘額代償」也重出江湖。

卡債風暴發生後，國泰世華是第一波全面暫停所有無擔保放款的銀行；但今年起，國泰世華已要求各分行，今年至少要達成一定的信貸放款及車貸放款目標。國泰世華銀行個金執行長董有倫表示，國泰世華的信貸產品都視市場反應推出。

台新金控營運長計葵生也表示，台新銀行現在是第一大車貸放款銀行，但今年針對信用卡及信貸業務也會擴大規模承做。他說，卡債風暴後，台灣無擔保放款量已經萎縮好幾年，現在沒有繼續再負成長，但也還沒有大幅成長跡象。

第一金控代理董事長簡明仁8日指出，政府房市降溫政策已有成效，就目前整體經濟環境來看，在房市問題獲得控制後，政府暫時應該不會啟動相關措施再加強力道，因此預期中央銀行6月24日的理監事會，應該不會啟動「升息」腳步。

簡明仁進一步指出，央行在房市採取的各種降溫措施奏效，就房市重要指標法拍屋來看，平均個案的投標件數，已從年初的5.6件下降至5月的3.6件；央行持續緊盯各行庫財務數字，並輪流找行庫喝咖啡，詢問不動產貸款成數、利率、總金額與投資客比重，也讓行庫不敢逾矩。

央行十分關心銀行不動產貸款成數、利率、總金額與投資客比重，並要求行庫，不論是房貸或土建融貸款，利率都不能低於1.5% ，貸款成數最好控制在七成左右。

第一金控代理董事長簡明仁8日指出，政府房市降溫政策已有成效，就目前整體經濟環境來看，在房市問題獲得控制後，政府暫時應該不會啟動相關措施再加強力道，因此預期中央銀行6月24日的理監事會，應該不會啟動「升息」腳步。

簡明仁進一步指出，央行在房市採取的各種降溫措施奏效，就房市重要指標法拍屋來看，平均個案的投標件數，已從年初的5.6件下降至5月的3.6件；央行持續緊盯各行庫財務數字，並輪流找行庫喝咖啡，詢問不動產貸款成數、利率、總金額與投資客比重，也讓行庫不敢逾矩。

央行十分關心銀行不動產貸款成數、利率、總金額與投資客比重，並要求行庫，不論是房貸或土建融貸款，利率都不能低於1.5% ，貸款成數最好控制在七成左右。

只要資格符合，民眾就可向銀行要求辦理30年期的長期房貸，降低每月付房貸的壓力，甚至還有銀行提供相當於拉長到40年期的房貸，讓房貸戶每月薪資可以在付房貸之餘，騰出更多資金理財或是進行其他消費。

目前市場的房貸商品多設計為20年期，但其實國人只要配偶、未成年子女名下沒有房產，憑稅捐機關證明辦理首購，就可以要求任何一家銀行給予30年期房貸。

雖然一般人不喜歡欠債，總是希望在七、八年內就把房貸還清，但對於薪資低的年輕族群來說，快速攤還本息支付房貸的壓力，確實相當沉重，如果想買適合家庭居住的非套房，礙於收入，房子只好愈找愈偏遠。

市場普遍預期中央銀行升息，房貸戶想看緊荷包，一定要考量未來升息趨勢，除了比較房貸第一年優惠利率的高低，連第二年以後的房貸利率加碼幅度也要一併留意。若選擇第二年起，中後段利率較低的房貸，可能比首年或首半年超低利率的房貸節省更多利息支出。

不少銀行會針對特定族群推出優惠房貸，房貸戶可多蒐集資訊，以爭取更優惠的房貸條件。

目前市場首半年利率低於1.5%的超低利房貸已快絕跡，公民營行庫利率多數從1.5%起跳。至於有民營銀行同樣提供前半年1.5%的低利率，第七至24個月利率1.98%、第三年起利率才超過2%，第二年起的房貸利率反而比部分公營行庫更優惠。

多家銀行針對特定的中大型企業或公教人員等族群，推出房貸利率優惠專案，但是房貸戶看到自己可適用這類專案房貸時，先別樂昏頭，因為這類專案性質的優惠低利房貸，銀行一般都會綁約，所以房貸戶選擇優惠專案房貸前，一定要審慎考慮，要求銀行提供各階段利息支出試算表，以免到時候想要轉貸，卻面臨違約金的困擾，增加額外成本。

通常房貸戶選擇找銀行辦房貸，一定會比較貸款成數、寬限期也就是只付息不攤還本金的時間長短，以及房貸利率，前兩項因素，目前銀行幾乎大同小異，一般自住客在大台北地區的物件，要談到八成貸款額度的機會較大；大台北地區以外，貸款成數就可能要降到七成甚至更低，寬限期長短則因為涉及整體利息支出高低，所以現在大多數銀行給的寬限期都在三年以內。

假設房貸戶個人對於貸款成數、寬限期沒有特別的要求，而是比照一般行情，這時候，就要比較房貸利率加碼高低，以及轉貸限制。

中央銀行日前邀集公股行庫主管開會，再度下達包括購屋貸款、土建融資利率不得低於年息百分之一點五的指令。這是央行針對房市政策，在利率說明最具體的一次。銀行業者如果不從，恐遭央行祭出「停售定存單（NCD）」的處分。

公股行庫主管表示，雖然政府明言要求銀行對投資客放貸縮手，但因資金環境仍充裕，配合者多以公股行庫居多，使得投資客湧向民營銀行，市場上殺價搶房貸的狀況未有明顯改善，打房成效大打折扣。

央行因此再祭鐵腕，要求與會的公股銀行，若耳聞市場上有哪家銀行還在房貸市場殺價競爭，尤其是利率低於百分之一點五，需在第一時間回報央行，央行將以政策「嚴懲」。

中央存款保險公司將於明(11)日標售位於台北市火車站商圈的慶豐銀行總行大樓，由於賣相極佳，據了解，已吸引超過10組的金融業、建設公司領取標單，其中包括國泰、富邦、新光、中國、台灣等多家壽險業者，就連台新金旗下資產管理公司也公告積極參與搶標，市場預估，如果脫標價衝破22.1億，將再創國內土地新天價。

慶豐銀行總行大樓位於台北市南陽街1號，土地307坪，使用面積約2144.7坪，底標14億5640萬元，由於座落台北車站最熱鬧商圈，加上3鐵共構交通便利性，除了地段佳，更是全棟完整產權標售，產權單純，未來不論規劃為企業總部使用或改建為商旅，發展潛力可期。

日前中共銀監部門要求商業銀行壓力測試，模擬房價若下跌五、六成，銀行的承受力度。結果發現，大陸房地產貸款近信貸總量一半，估計約人民幣廿兆（九十六兆台幣）。一旦大陸房市崩潰，幾乎大陸的主要銀行都將滅頂。

華夏時報報導，大陸銀監會進行壓力測試，意味著大陸決策階層已在對房價下跌提前做準備。一旦房價「直線下墜」，跌破三成，再加上心理、慣性等原因，短期內跌一半並非完全不可能。

一位商業銀行人士表示，「若房價最多跌六成，幾乎所有的商業銀行都會受到致命的打擊，形成大量的不良貸款是必然的」。

日前中共銀監部門要求商業銀行壓力測試，模擬房價若下跌五、六成，銀行的承受力度。結果發現，大陸房地產貸款近信貸總量一半，估計約人民幣廿兆（九十六兆台幣）。一旦大陸房市崩潰，幾乎大陸的主要銀行都將滅頂。

華夏時報報導，大陸銀監會進行壓力測試，意味著大陸決策階層已在對房價下跌提前做準備。一旦房價「直線下墜」，跌破三成，再加上心理、慣性等原因，短期內跌一半並非完全不可能。

一位商業銀行人士表示，「若房價最多跌六成，幾乎所有的商業銀行都會受到致命的打擊，形成大量的不良貸款是必然的」。

國銀消金業務的房貸部位，將因銀行壓力測試而風險現形，瑞信證券9日的研究報告分析，彰銀（2801）、玉山金（2884）、華南金（2880）和大眾銀（2847）所受的影響會最大，一旦新增房貸當中每5％成為壞帳，且持續發生12個月，預期會影響這4家銀行明（2011）年獲利17％至22％。

　惟銀行壓力測試並非都是壞事，瑞信證券分析，信用體質健全的銀行將因此更突顯投資價值，未來首選國泰金（2882）、台新金（2887）2檔，目標價各為62.5元、17元，前者距目前價位尚有23.5％的上漲空間，後者則為11.8％。央行版銀行壓力測試亦顯示，消金的房貸曝險額在所有信用曝險中的比例非常高，可是壓力倍數傾向較低，具備某些條件的銀行機構較不畏壓力情境的衝擊。

　瑞信並預估，國銀當中的主要民營銀行，若有在2008年底起出現房貸比降低的銀行，在此次壓力測試所受的影響會較小，包括中信金（2891）、台新金和富邦金（2881）的房貸僅占比17％至21％間，少於金融股整體平均的27％。

央行緊盯投資客的一舉一動，間接造成銀行放貸業務的下滑，為了 刺激房貸業務，個人信用狀況良好、購屋地段、屋況都不錯的自住型 購屋人取代投資客成為銀行眼中的「座上賓」，多能拿到年息2％以 下、貸款成數8成的超優房貸條件。
房仲業者表示，央行祭出信用管制措施之後，目前市場盛傳各銀行 房貸業務明顯下滑，壓力也因此大增，為了刺激業務，銀行自行針對 「優質客戶」給予優渥條件，甚至為了搶生意，還主動教導民眾「撇 步」，避免如何在換屋時卻被視為「政府眼中的投資客」，然後趁機 搶放款的生意。

根據台灣房屋成交資料統計，截至99年1至7月底買賣相關貸款顯示 ，目前銀行業者，偏好穩定繳款型的自住客，主要是因為銀行業為降 低逾放風險，因而在審核貸款時，以貸款人收入來源穩定為主要考量 ，因為自住型客戶，相對貸款者身份也單純，造成呆帳的比例較投資 客低。

【每日最新市況】第二房貸款受限 蘆竹大竹銷售減慢
【住展企研室/桃園報導】大竹地區推案多是透天產品，坪數規劃約在70-80坪、甚至百坪透天厝，因此購屋客多是換屋客源，也就是會有第二屋貸款的問題，而近期銀行業對於第二屋放款趨嚴，且利率加碼，因此近期大竹透天購屋客也轉向觀望。
大竹地區地價居高不下，房價相對也較高，像是日前公開的「大清至善園」案，即便地點不在重劃區內，開價也達一千一百萬以上，區域客的認同度偏低，因此出價只約在七百萬上下，故開案至今去化不到二成。其他總價二千萬左右的案子，如「高第」、「帝境」等，近期來人量則明顯少於金融緊縮前，每週只剩5~7組左右，成交緩慢。
至於「璽悅名邸」案，因位於郵局後側，平日人來人往不少，區段生活機能不錯，尚能有10餘組/週的看屋客，加上實品屋近期剛完成，質感浮現，近期銷售終於破蛋、直攻三成，算是大竹地區近期的異軍。

銀行首次壓力測試 國銀房貸曝險2,500億 5%房屋貸款列為違約高危險群
高佳菁

國內銀行首次「壓力測試」啟動！依金管會規範，房貸當期貸放成數占7成5以上，及信用貸款金額是月收入8倍以上，將列為房貸違約高風險群，銀行初估至少約有5％的房貸會被列入壓力測試高風險群中，以目前市場上購屋貸款額餘5.0242兆元計算，約有2,500億元高曝險部位。
　再者以目前銀行的平均貸款成數推估，未來全台房價一旦走跌，如北市房價下跌15％、北縣下跌20％，銀行所面臨的房貸違約壓力勢必超過2,500億元。

房地美：30年期抵押貸款利率報4.49% 再度下殺1971年迄今低點

聯邦住房抵押貸款公司(Freddie Mac)((US-FRE))－別稱房地美，周四 (5日)宣布在 8月 5日結束當周，30年期固定抵押貸款利率下降 0.7個基準點，報 4.49%，再次下殺自 1971年始記以來的最低紀錄。

在上一次報告中，平均利率為 4.54%，已達 1971年迄今最低點，相較之下去 (2009)年同期平均利率為 5.22%。

房價凍漲 行庫房貸現隱憂

在都會區房價飆高之時，銀行業整體壞帳率創下歷史新低，業界人士對此相當擔心，房價看來將持續疲軟到明年第1季，近2年承作的房貸物件將無上漲空間，尤其是泛公股行庫的整批房貸，多數是在「升緩、跌快」的市郊區，亦是銀拍屋的集中地，若明年房貸呆帳湧現，恐成為銀行業系統性風險爆發的最大來源。

　為避免壞帳爆增牽連銀行的獲利，國銀和消金外銀間正默默建立共識，絕對不能以「衝業務」的理由，在房貸市場推銷低利產品，不單純是業者配合央行的特別監管，主要是台灣金融業再也經不起龐大虧損。

央行打房、國內房市成交量受挫，國內民營第二大的房貸行中信銀(2891)，近月房貸餘額維持緩增走勢，惟新增房貸區域改以台北縣為大宗，內部設定，年底房貸餘額將小幅成長，且隨自住購屋族轉戰衛星市鎮，台北縣一、二圈城市也取代北市，成未來業務重點。

中信銀個金擔保放款產品部協理張介聰表示，今年該行申報央行的房貸餘額，雖較去年底減少，但主要是重新定義購屋、修繕及其他用途貸款所致，若單就購屋貸款看來，單月新增加案量持平在80億元，仍高於單月還款量，房貸餘額逐月緩增。

而目前中信銀房貸餘額約3,000億元，占國內房貸總量5.5兆元的5.45%，排名居於台銀、土銀、合庫、華銀、一銀及永豐銀之後，位居民營第二大，年底內部設定餘額將較目前小增1%，達3,030億元，市占率維持5.4-5.5%水準。

5大行新增房貸利率止跌轉升；下半年價增量縮



央行軟硬兼施促使低利房貸退場，五大行六月新增房貸利率止跌回升，上揚至1.649%，較前月彈升3.3點，是近五月以來首度轉升，且創下近四月高點。銀行界預期，在央行升息半碼及調控房市雙重效應下，下半年新增房貸將呈價增量縮。

央行管控房市，已經出現部分銀行「加碼」擴大配合情況，據了解，含土銀、合庫、大台北銀等銀行在內，對於大台北區「第三圈」房貸，採取嚴格審核態度，不但由總行下達「房貸量莫擴大」指令，成數最低也下殺至6成。

　大台北銀董事長陳淑美指出，雖然林口、三峽等「第三圈區域」，不在央行針對性審慎措施的關注區塊裡，但為配合政策，避免房市泡沫化，總行正式定調樹林、林口、三峽等區域，無論是自住客或投資客，核貸成數以6成上限為準，「只有極少數個案，才可談到比6成高的成數。」

　合庫高層則表示，內部將房貸區分為A、B、C等級，A區、B區若是自住客，可分別貸到8成、7成5左右的成數，但位處第三圈的C區，除非房貸戶還款能力優異，否則以7成為上限。

土地貸款 農地信託利益歸子女 要稅

農地贈與子女繼續做農業使用，依法享有免課贈與稅權利，不過財政部指出，若以農地做為他益信託標的，並以子女為信託受益人時，贈與標的即屬「權利」並非農地，此一行為必須課徵贈與稅。

財政部已經明確規定，凡作農業使用的農業用地，贈與子女繼續作農業使用五年，可不計入贈與總額，免徵贈與稅，不過若將農地成立他益信託，雖將全部信託利益歸屬子女，仍須課徵贈與稅。