銀行信用貸款專家 房貸 二胎 車貸 企金 0980939129 陳小姐

近期市場上的預售建案，紛打造30層樓以上的摩天住宅，政府整頓 河岸後，在擁擠的都會區入住水岸景觀住宅，可盡享寬廣的視野，更 是不少購屋人的最愛，但也由於市場競推摩天景觀住宅搶客，因此專 家建議，購屋民眾必須留意4項重點，確保居住安全及增值性。

一、景觀宅房價，比同區無景觀貴5成，應評估荷包預算：根據東 森房屋的調查，近幾年大台北地區的河岸住宅不再讓大直或淡水專美 於前，例如新店、永和、三重等地區，也競推河岸景觀住宅，目前第 1排高樓層的房價每坪約48萬元，相較於同區未臨河岸的住宅，依高 低樓層的不同，每坪單價介於30萬元至36萬元，房價差距達50％之多 ，因此若要一覽河岸優美景觀，應先評估荷包預算。

二、地震頻仍，注意建築結構：代銷業者指出，一般超過25層樓的 產品就被認定為超高樓層建築，優點是可享絕無僅有的高樓層景致， 但也由於地震頻傳，民眾應注意建築結構。

房市交易資訊不透明，購屋人慎防買貴，因此更加掌握區域成交行 情，也讓房仲網站的「查詢成交行情」功能，使用率飆高，目前包括 官方如內政部營建署、北市府等或各大房仲品牌，皆提供成交行情資 訊，但各有優缺點，因此專家分析3大要項，讓購屋人查價更精準。

一、內政部營建署更新改版的「住宅e化網」，資訊豐富，但成交 行情未能即時更新：內政部營建署於上周宣布「住宅e化網」更新改 版，在「價格連結網」中，可依自身需求，租屋者可連結至崔媽媽租 屋網、591租屋網查詢租金行情；購屋人可連結國泰房地產指數、信 義房屋等網站了解成交行情。

而若要利用「住宅e化網」查詢成交行情，可在「價格明細」功能 中點選需求，但目前只限於中古屋、標售、法拍等3項，預售新成屋 等產品則未提供。

房地產市場空屋率走升、大樓出租率下降，加上銀行授信出現過度 集中現象，央行的「針對性審慎措施」將繼續「積極採行」，防止人 為炒作房屋市場，尤其是特定地區的房價走勢。

央行甫公布的金融穩定報告中，指出金融海嘯稍緩以來，房市交易 出現擴增，成屋價格創新高，可是，「空閒住宅數仍居高」，「民眾 購屋負擔加重」，有必要合理、有效引導房屋市場健全發展。已採行 近半年的針對性審慎措施，尤其是鎖定特定地區、非自住型投資戶的 貸款，加強風險控管，由銀行調整其房貸成數、利率及寬限期等，央 行說，「效果顯見」。

市面上的不動產價格強勢走高，央行指出，在國人所得成長有限情 況下，這已加重國人的購屋負擔。央行指出，98年下半年5大都會區 的平均房價所得比，高達7.09倍，平均貸款負擔率亦達28.23％，均 較上半年提高。各都會區的比較，以台北市購屋負擔最重，房價所得 比及貸款負擔率，分別為9.06倍及36.12％。

永慶房屋捷運紅樹林加盟店店長魏志益表示，淡金坪頂生活圈主力產品為3~4房住宅，多為3年內的新大樓，房價因有無景觀差距頗大。
無景觀的戶別行情每坪18~22萬元，面淡水河、觀音山的戶別，每坪可達36~40萬元。此區開車達台北市北投區僅約10分鐘，抵達台北市中心約30分鐘，加上輕軌捷運「綠山線」開工期指日可待，看屋人愈來愈多。


3年新大樓多

在地價上漲與房市回溫帶動下，市場延續329檔期情勢，520檔期以60坪以上的換屋大樓與豪宅為主流，不但各大推案熱區都有新案推出，且各案開價也多創下區域新高，其中文心森林公園周邊每坪最高開價一舉突破60萬元，直逼新市政中心房價。

台中市建築公會市調資訊委員會主委鍾尹堂表示，今年全年中部地區推案量預估將達1200億元，不少個案在329檔期時來不及推出，加上許多個案在第1季都有不錯的銷售成績，帶動建商推案信心，建案持續推出，且多為60坪以上的產品，因此520檔期仍以換屋產品與豪宅為主。

房市交易資訊不透明，購屋人慎防買貴，因此更加掌握區域成交行情，也讓房仲網站的「查詢成交行情」功能，使用率飆高，目前包括官方如內政部營建署、北市府等或各大房仲品牌，皆提供成交行情資訊，但各有優缺點，因此專家分析3大要項，讓購屋人查價更精準。
　一、內政部營建署更新改版的「住宅e化網」，資訊豐富，但成交行情未能即時更新：內政部營建署於上周宣布「住宅e化網」更新改版，在「價格連結網」中，可依自身需求，租屋者可連結至崔媽媽租屋網、591租屋網查詢租金行情；購屋人可連結國泰房地產指數、信義房屋等網站了解成交行情。

　而若要利用「住宅e化網」查詢成交行情，可在「價格明細」功能中點選需求，但目前只限於中古屋、標售、法拍等3項，預售新成屋等產品則未提供。

壽險獵地轉向新竹！中國人壽12日公告，以12.3億元的價格，向美亞控股實業買下位於新竹公道五路的廠辦大樓，土地面積1,109坪，建物面積6,182坪，相當每坪以19.9萬元的價格取得，租金報酬率高達5.12％，且在竹科園區廠商需求增加情況下，未來租金收益仍可期待。

地產業者表示，新竹近來釋出不少不動產，貨源極多，但就看報酬率如何，如果帶有租約，年化租金報酬率3％以上即可考慮，但如果要重新開發，恐怕不划算，19日新竹風城購物中心即要公開標售，屆時壽險業者是否會競標，值得觀察。

根據住展雜誌統計，新竹地區的新竹市與竹北市兩區，也是近期爆量推案的地區。受竹科景氣面明顯回春的多頭刺激，新竹市去年1月1日至4月15日的推案量，自38.8億元，上升至今年同期的95.3億元，成長的倍數為2.5倍。竹北市方面，去年1月1日至4月15日的推案量僅12億元，今年同期則是爆量至205.2億元，成長的倍數高達17.1倍。

政院內政部營建署「住宅ｅ化網」昨日改版上線，主要整合各縣市不動產交易價格、戶役政、地政、稅籍及建管資料等，企圖打造政府單位最大的住宅入口網站。針對民眾最關切房價透明化，數據僅限公部門提供，還未有民間業者參與。住展房屋網總監陳韻如表示，營建署立意良好，但是目前該網站缺乏新成屋及預售屋相關資訊，預售屋新成屋每年成交戶數超過20萬戶，顯然有缺失之虞。
營建署土地組表示，「住宅ｅ化網」（http://ehi.cpami.gov.tw）改版，主要是整合戶役政、地政、稅籍與全國建管資料等，資料更新至首季，並提供政府最新住宅政策、不動產價格資訊等。

其中不動產價格資訊可分為中古屋、標售、法拍等3項，由內政部地政司提供中古屋行情、國有財產局提供標售價格、司法院提供法拍屋價格，均是由公部門負責，暫無民間業者參與。

林口這段時間，在『亞昕日向』、『峰景』、『福樺謙禮』等高價位新案進場，加上北市高房價刺激下，房市又開始熱絡了起來，其中以一般型產品(二至四房)反應最佳，平均行情上揚至十七~二十萬/坪，大型換屋產品更站上二十七萬/坪，兩極化的產品及價格定位，將會是未來林口房市的新風貌。

換屋大坪數的建案銷況頗熱，指標案『亞昕日向』終於取得建照，開價40萬／坪，預計本月下旬將正式推出廣告強銷，李專案表示，目前預訂的客戶已有10多組，預收價格皆在每坪三十萬以上，近期客戶對價格認知有轉佳的趨勢。

而座落於行政司法園區旁的『峰景』，去化已逾三成，保持著每週皆有成交的穩定銷況，目前成交價位約在27萬/坪上下。另外福樺系列案『謙禮』，在上月正式公開後，建商代銷的口袋名單就已先銷售一半，成交價平均在30萬/坪以上，銷售熱況同樣不徨多讓。

高雄可望推出全國首創自辦單身首購優惠房貸。高市議員周玲妏昨在議會指出，單身族受歧視，不但要多繳健保費、連「青年安心成家專案」補助青年購屋也限制新婚，希望市府編預算讓首次購屋的單身族也可享優惠；也是「單身貴族」的高雄市長陳菊深表同感，立即請相關局處研議，若無困難即盡速實施。

購屋資訊
單身的周玲妏昨在總質詢中說，依內政部統計，台灣二十五到四十四歲男女，高達四成未婚，人數超過三百萬人，若加上曾結婚但目前單身者，更多達六百萬人，「但單身族群卻遭嚴重歧視，二代健保須負擔更多保費，還被衛生署長污衊『比較容易得精神疾病』」。

中國系列打樓政策衝擊房企上市計劃， 12 家計劃借殼 A 股上市的房企已暫停有關活動。業內人士認為，目前正處於房地產調控的敏感時期，即使是符合條件的房地產企業借殼，相關部門也不敢輕易放行。

香港《大公報》引述內地媒體報導，今年以來，已有 6 家房地產企業透過此前的重組借殼登陸 A 股市場。但自上月中國家出台地產調控政策後，有地產企業宣布退出借殼大軍。

其中， *ST 方向在 4 月 22 日宣布與重組方上海高遠置業解除協議，董事會同時決定終止與高遠置業重組事項並向證監會申請撤回材料。 *ST 方向在公告中明確，近期國家出台的一系列房地產調控政策對以房地產開發與經營為主營業務的高遠置業影響較大，高遠置業擬通過資本市場持續融資的重組目的已無法實現，由此雙方簽訂協議解除之前合同。

名宅「仁愛百吉」拍出法拍市場天價，每坪超過百萬元，凸顯豪宅市場火燙程度。根據住展雜誌最新調查，520檔期豪宅多達20個建案，單價百萬元算是基本要素，其中「敦南苑」每坪開價更站上200萬元。

住展雜誌研發長倪子仁表示，520檔期可說是豪宅帶動往前衝，尤其是大台北房市，毫宅不單比規劃、更比價格，尤其是國內資金充裕及ECFA議題持續發酵下，建商對於新建案價格均相當看好。

住展雜誌統計，520檔期大台北將有20個豪宅問世，以台北市中正區豪宅數量最多，同時有5個豪宅產品，再來是松山、士林區各有2個豪宅。

房市景氣熱絡，承接力道強勁，房子流入法院拍賣的機率低，導致目前承作大台北拍賣案件的台北地院、士林地院及板橋地院等3大地方法院的法拍案件量銳減，而且士林地院下周（5月17日起）甚至出現「無案可標」的狀態，顯見今年初房市火熱，債務人可將房子轉賣變現，順利解決債務，法拍市場的案件量因此降溫。
　由寬頻房訊的統計資料可見，主管北市士林區、內湖區、北縣淡水等區域拍賣案件的士林地方法院，以往每日皆有50件至60件的待拍物件，但自5月17日起至21日的這周期間，竟罕見地未釋出任何拍賣公告。

　山水法拍資產管理公司執行長丁建生分析，法拍市況的冷熱，與一般住宅市場呈逆向指標，而且通常比一般住宅延宕3個月至半年反應，因借款人遲繳房貸超過3期以上，銀行便申請假扣押，進而查封房子，並委請鑑價公司估價，交由法院拍賣，在這段期間，若債務人可將房子轉賣變現，就能夠解決債務，房子也不致於流入法拍市場。

受惠全球景氣回穩影響，國內房地產交易仍顯活絡。根據台北市地政處統計資料分析，今(99)年第一季買賣移轉棟數達16,299棟，雖然比前一季的交易量17,380棟，微幅衰退約6.2％，但卻比去(98)年同期大幅增加約45％。若就最近兩季與去年第一季的買賣移轉棟數均值相比，近兩季的交易量都在水準之上，顯示出購屋人依舊看好後市，勇於進場，交易量不斷增加中。


　　而從台北市稅捐處公布最新稅收狀況，首季稅收就在房地產加溫下，表現相當亮麗，與房地產相關的稅收均大幅成長，其中以土增稅實徵淨額約50億元，已達成全年預算的42％，更較去年同期成長121％。

台北市高總價的住宅持續熱賣，帶動精華地段的中古豪宅，身價也水漲船高。昨（12）日台北地院公開標售不動產，其中大安區仁愛路4段的知名地標「百吉大廈」，以8,920萬元的價格拍定，換算每建坪高達112萬元，突破100萬元大關，直逼台北市指標豪宅的行情。
　台北市中古豪宅的成交行情，再度刷新令人咋舌的紀錄。

　永慶房屋首席房產顧問葉國華表示，「百吉」最新標出的價格，不論總價、單價，都創下新高，顯示老豪宅價值重現，詢問度增3成。

中國至4月份房價一路狂飆的格局，稍有緩減。根據中國指數研究院對35個城市的房價統計，從本（5）月初開始，北京、上海、深圳等一線城市的房價已經出現明顯下降，而且成交量也急遽萎縮，部分地方的成交量減少35％，顯示中國官方的一系列調控房價措施從本月開始顯現效果；根據大陸商業銀行的房貸壓力測試結果顯示，銀行普遍可以承受房價30％~40％的跌幅。
　根據中原市場研究部統計，北京部分投資客比例較高地區的二手房均價已經從4月份的每平方公尺2.5萬元人民幣（下同），下降到現在的2.2萬元，跌幅為12％，部分社區更下滑超過25％。

　佑威房地產研究中心的數據顯示，上海商品房在上週的住宅成交面積只有7.1萬平方公尺，不但環比下降35％，更創下近5年來成交量的新低紀錄，平均成交價格月減2％，達到25,118元。

房屋稅從5月1日開徵了，不少民眾都納悶為何99年稅額比98年多？房仲業指出，最普遍的原因 房屋路段率調整及房屋標準單價已重新評價過有關，此外，房屋使用狀況的改變等等，都會造成房屋稅額的提高。以下就是最常見的4種原因：
　1、房屋稅課徵月數增加：太平洋房屋行銷部經理鄭國英舉例：阿芳在98年2月1日買入1戶中古屋，她今（99）年收到的房屋稅繳款書上的課稅月數為12個月（課稅期間為98年7月至99年6月）與98年課稅月數為5個月（98年2月至98年6月）不同，應納稅額當然較去年增加。

　鄭國英指出，房屋稅是按月課徵，課稅期間為上年7月1日至當年6月30日止，所以99年的課稅期間是從98年7月1日算起，到99年6月30日為止。

根據房仲業者調查，大台北地區房價的飆漲，已經讓購屋出租者「受不了」了！即便目前租屋市場空租情況持續惡化，據調查，今年第2季大台北整層住宅租金「開價」（非實際租金）大幅上揚，北縣市租金均較去年底漲幅約10％；不過，租金開價雖漲，空租期卻仍持續走揚，顯示屋主一廂情願拉抬租金成效有限。
　根據永慶House Fun租屋資料統計，今年第2季大台北整層住宅租金開價較去年底漲幅約10％，短短時間內急速竄升；不過，租金雖漲，空租期卻仍持續走揚，北市由去年Q1的1.8個月的空租期攀升達今年Q2的2.9個月，北縣由2.0個月攀升達3.5個月，空置期分別延長1.1個月及1.5個月，顯示大台北租屋市場仍相當疲弱。

　永慶House Fun租屋發言人涂金谷表示，近1年半房價大幅走揚，北縣市漲幅逾5成；但租金方面，因去年國內失業率攀升近6％，造成民眾付租能力下滑，加上去年市場興起購屋出租等待增值的熱潮，導致租屋市場供給大增。在供需明顯失衡下，也使得去年租金不斷下滑，全年租金跌幅近1成。

根據房仲業者調查，大台北地區房價的飆漲，已經讓購屋出租者「受不了」了！即便目前租屋市場空租情況持續惡化，據調查，今年第2季大台北整層住宅租金「開價」（非實際租金）大幅上揚，北縣市租金均較去年底漲幅約10％；不過，租金開價雖漲，空租期卻仍持續走揚，顯示屋主一廂情願拉抬租金成效有限。

根據永慶House Fun租屋資料統計，今年第2季大台北整層住宅租金開價較去年底漲幅約10％，短短時間內急速竄升；不過，租金雖漲，空租期卻仍持續走揚，北市由去年Q1的1.8個月的空租期攀升達今年Q2的2.9個月，北縣由2.0個月攀升達3.5個月，空置期分別延長1.1個月及1.5個月，顯示大台北租屋市場仍相當疲弱。

永慶House Fun租屋發言人涂金谷表示，近1年半房價大幅走揚，北縣市漲幅逾5成；但租金方面，因去年國內失業率攀升近6％，造成民眾付租能力下滑，加上去年市場興起購屋出租等待增值的熱潮，導致租屋市場供給大增。在供需明顯失衡下，也使得去年租金不斷下滑，全年租金跌幅近1成。

近日金價連創年內新高，香港金價狂衝，星期五開盤就從前一天收盤一盎司一一七八．五美元漲到一盎司一二六○美元。看壞房市股市的投資客，也開始目光轉向黃金。

「五一」假期結束，大陸黃金業者透露，有位投資者賣出京郊一處房產，轉以上千萬元(人民幣，下同)投資黃金。這名投資者一共買入四十公斤金條，總價一千零四十萬。投資者表示，自己剛剛出售名下第三套房產，轉而投資黃金，他認為現在大陸房市不夠穩定，加上政府頻頻發布各項打房政策，讓不少炒房客轉向投資黃金，規避其他投資風險。

除出現千萬囤金客，中國黃金旗艦店也在五一期間出現不少大單，一次買五公斤，甚至十公斤黃金的買家不在少數，平均每天賣出六十公斤黃金﹝含千足金飾品﹞，三天銷售額四千八百六十萬元，五一期間銷量比起平日成長高達一二一％。北京其他黃金賣場在五一時期，黃金銷量也比平日普遍增長超過四成。