銀行信用貸款專家 房貸 二胎 車貸 企金 0980939129 陳小姐

銀行房貸陷入低迷，為了搶回房貸族，外銀領軍下殺理財型房貸利 率，外銀中首段利率最低喊到1.68％；本國銀行包括北富銀，也加入 這次戰局，利率祭出2.59％。銀行主管分析，這次銀行業者主要鎖定 手邊資金較緊縮的年輕購屋族或創業族，由於買屋後、手邊資金不夠 用，利率2％到3％不等的理財型房貸對他們來說，相對划算、且借錢 方便快速，預估會吸引一定申貸人。

( 2010/09/24 09:00 時報資訊 )
工商時報 楊筱筠

台銀等5大銀行8月新增房貸縮水至392億元，較7月增額少了近90億 元；若排除農曆過年等季節性因素，行庫單月新增房貸不到400億元 ，這是2008年12月來的新低，快回到國際金融海嘯時期水準。
台銀、合庫、土銀、華銀和一銀等5大銀行，合計房貸市占率為4成 。央行經研處副處長陳一端坦言，8月新承做房貸減少，和央行6月底 實施台北縣市等「特定地區」房貸措施有關，不僅房貸量下滑，8月 的房貸平均利率1.699％，也比7月上漲2個基本點。

陳一端指出，今年6~7月建物買賣移轉棟數下降，8月契稅收入也下 滑，顯示房地產市場變化和央行政策有一致性，且建物買賣移轉減少 的地區，正好就是前述「特定地區」，顯示央行房市政策已逐步見效 。

政府為讓青年朋友安心成家，內政部自即日起推出今年度青年安心 成家前2年零利率購置住宅貸款。額度最高200萬元，貸款期間最長2 0年，前2年利息由政府全額補貼，借款人自行負擔利率為零，第3年 起再依核定戶類別，按中華郵政2年期定期儲金機動利率加碼機動調 整，第一銀行已開辦今年度青年安心成家貸款。
一銀主管強調，民眾辦理安心成家貸款也可搭配安家房貸壽險，有 事故發生時優先償還房貸債務，剩餘理賠金再由保險公司給付指定受 益人，若相同保險金額，房貸壽險保費平均較一般定期壽險便宜2到 3成，對民眾來說，既可節省保費支出，同時又能獲得完整保障。

( 2010/09/23 09:00 時報資訊 )
工商時報 記者孫彬訓／台北報導

央行升息陷兩難，「混搭型」房貸相繼出籠，特色是同一筆房貸中，計息可「一部分固定、一部分機動」，比例自行決定。以星展銀新推出的房貸商品為例，不管央行升息速度快慢，可較傳統三段式房貸，最多省下17.9萬元利息。

目前市場上房貸，多為分段計息，一段到三段皆有，目前較多人辦的是階梯式的，「前低後高」之三段式房貸，即前半年利率低到1.6％附近，第7到24個月，加碼後約在2％左右；第三年起更高，目前行情約在2.1％上下。

由於央行已在6月升息，銀行業者發現，為怕升息加重付息壓力，近期選固定計息的民眾，有增加趨勢，固定期間愈長、辦的人愈多」，由於多國央行升息腳步暫歇，我央行亦陷兩難，近期又有不少購屋族，面臨選固定或機動計息的困擾。為搶這類客群，包括花旗銀跟星展銀，近期都推出固定、機動可「混搭」的組合式房貸，優勢是可躲過近兩年的尷尬期。

國內土地標售價格頻創新高，中央銀行相關管控方案已經上膛，據了解，為避免房市持續發燒，央行已研擬土地建築融資版的「針對性審慎措施」，最快下周四（30日）理監事會公布實施。

據悉，相關內容包括土建融案成數一律降到六成以下，利率則自2%起跳；為避免建商用銀行的錢養地，卻沒有實質的開發工程，央行也將要求銀行提出開工期限及明確的因應做法。

新莊副都心第二批商業區土地標售明（24）日登場，市場預期將引起壽險和房地產業者搶標，房產業者更預估每坪單價可上看180萬元。

「利率與匯率最難測」，不要說一般人了，連金融專家都難預料， 尤其在這個經濟前景混沌不明的時刻，更是拿不準央行的心思。為了 因應這種環境，外商銀近年來大推「折衷型房貸」，將房貸利率計算 一分為二，既有固定部份又有機動部份，讓消費者不必再猜測利率走 勢！ 目前花旗銀行、星展銀行都已推出這種折衷型的房貸，也就是將房 貸一分為二，一部份用「固定利率」計息，一部份採「機動利率」計 息。在固定利率的部分，可避掉未來利率走升的風險；在機動利率的 部位，則是預防利率調降的可能性。
星展銀行副總裁宋霖耘指出，從8月份北市地政所建物移轉案件比 前月下降24％，可看出央行打房已見成效，因此，未來外商銀在推房 貸時，會以「自住客」為主，也因此這類商品主要是針對一般大眾、 上班族、小家庭。

就二家銀行的房貸利率來看，星展銀行較具優勢。在「固定利率」 的部分是採年息1.77％起，可鎖住前2年的利率，第3年起則是採機動 利率（以星展銀行定儲利率指數月調+0.72％，或季調+0.85％）。而 在「機動利率」部分則是採一段式機動利率年息1.77％起（以星展銀 行定儲利率指數月調 +0.72％，或季調+0.85％）。

貸款對象：
中華民國國民年滿20歲以上，經戶籍所在地之直轄市或縣市政府審查符合資格並經核發同意購置住宅證明者。

適用建物：
建物登記謄本、建物權狀影本、建築使用執照影本或測量成果圖影本主要用途登記應含有「住」、「住宅」、「農舍」、「套房」或「公寓」字樣。

配合中央銀行打房政策，台銀、土銀、合庫等3家公營行庫昨同步發文，通令各分行即日起，針對第2棟房屋實施「緊縮貸款拉高利率」，貸款成數降至6成5，利率超過2%，比央行要求更嚴格。目前一般房貸利率約1.5%，可貸成數8成。

行庫主管表示，央行近期雖然沒有再對抑制房市過熱發出公文要求各銀行遵守，不過日前對各銀行展開道德勸說，暗示房貸利率低於2%對市場發展不太好，限令各銀行本月中旬前交出對管制區內房貸戶放款策略調整方案，昨日台銀、土銀、合庫等龍頭銀行率先行動。

投資客取消寬限期

台灣銀行、土地銀行及合作金庫三大主要房貸業務銀行昨（9）日同步發文，要求各分行辦理中央銀行房貸管制區（指台北市和台北縣十縣轄市）內第二棟房貸時，最高放款成數由央行規定的七成，進一步限縮至六成五至六成，利率則較一般房貸戶調高至少0.25個百分點。
三家銀行是國內房貸主要辦理銀行，房貸市占率合計近三成，透過內規進一步限縮房貸業務，將衝擊房市。包括第一、彰化和華南銀等房貸主管表示，會評估跟進；銀行主管指出，未來民眾在管制區申辦第二套房貸的自備款變多、利率變貴，資金成本將大幅提高。
中央銀行將在30日召開第三季理監事會議，相關人士指出，台銀、土銀、合庫三家是公股行庫，向來被視為是「政策示範」銀行，三家銀行在央行理事會前主動限縮房貸，被市場解讀為央行採取進一步房貸管控措施的先兆，預期央行理事會將再出猛招來打擊炒房。
一般認為央行可能採取措施有三，包括進一步限縮管制區內投機客的房貸成數和利率、擴大管制區範圍，以及對於建商的土地建築融資設限，「625針對性審慎措施」（央行從6月25日起實施）可能進一步演變成「101選擇性信用管制」（意指新的房市緊縮政策可能從10月1日起實施）。
央行官員對三大行庫同步發文限縮管制區房貸，僅表示是銀行內部風險控管，且對在管制區內沒有其他房貸的貸款戶沒有影響。銀行主管透露，央行先前便多次暗示，希望銀行對投資客的授信標準能比規定再嚴格一點。

•凡透由各地方法院或台灣金融資產服務股份有限公司（TFASC）拍賣取得不動產(土地除外)之拍定人。須年滿二十歲，未滿六十歲之中華民國國民，具有完全行為能力，無信用不良記錄者。


　（一）房地未完成過戶設定前(指信用放款)，最長貸放二個月。
　（二）房地完成過戶設定後(指擔保放款)，最長二十年。

相較青年安心成家貸款的申貸熱潮，公教房貸最近辦理情況明顯冷卻，根據獨家承辦利率1.36%公教貸款的華銀統計，8月新增貸放餘額僅40億元，較過去單月80億元的申貸盛況，業績少了近一半。

華銀分析，主要是政府抑制房價，讓公教人員預期房價可能下跌，對房市態度轉為保留、觀望，導致新承辦房貸業務量下滑；傳統農曆7月不利購屋的刻板印象，更讓農曆7月成為房市淡季，公教房貸申請量減少。

華銀主管表示，根據9月1日至10日的統計，公教房貸似乎已擺脫農曆7月的低潮，新貸放餘額較8月同期成長1億元，預估9月累計新增餘額應該可提高到45億元。

營建署主辦的「青年安心成家貸款」開始撥款。華南銀行表示，今年申請相當踴躍，短短幾天已有500多個案件申請，累計撥款逾10億元，民眾只要拿各縣市政府核發的補貼核准函、身分證、印章、土地及建築物謄本，便可到承辦銀行各分行辦理。

有不少拿到補貼核准函的青年族群還在租屋，計畫先申請安心成家貸款再尋覓適合的房屋，一銀提醒，這類族群必須在拿到核准函的一年內購屋，才不會讓安心成家的優惠權益「失效」，零利率優惠則是從完成購屋起算。

「青年安心成家方案」針對20歲至40歲的租屋青年，購屋時可由各縣市政府補貼住宅貸款利息，提供前兩年「零利率」的房屋貸款，最高額度200萬元，貸款期限最長20年；若是換屋的青年，年齡限制可放寬至45歲，主要是協助新婚或育有子女的青年家庭減輕利息負擔。

央行為控管打房效果，要求各行庫每半個月交一次專案報告，看報表資料後請行庫主管「喝咖啡」。在央行的提醒與關心之下，大型行庫本周起陸續緊縮投資客房貸，大台北地區投資客的房貸成數調降，利率加碼。
台銀、土銀的投資客房貸成數都將降至6成5以下，台銀的投資客房貸利率從2％起跳，土銀則調高0.25個百分點，最低為0.81％。合庫與台企銀雖然在投資客房貸成數方面維持7成，但利率分別調至2％以上及加碼0.3個百分點。

據了解，三商銀內部也在研議調整投資客房貸利率，兆豐商銀則實施房貸總量管制，只要屬於第2棟以上的房屋貸款，都一律交由總行統一控管，每月房貸量不可以超過房貸主力銀行，並降低所有修繕貸款的承作額度。

現階段有意購屋的民眾，除了爭取銀行較優惠的房貸條件外，別忘了還可以申請「99年度青年安心成家住宅補貼」，第二次公告的受理期間自2010年10月1日至11月1日，符合資格的購屋人，若能順利申請此專案，可獲得每戶最高200萬元、前二年0利率的購屋貸款補助。

銀行業者指出，第一次公告的青年安心成家住宅補貼，因為額度已經用罄，因此不少年輕首購族都吃了閉門羹，不過，因為政府增加額度，內政部已在日前公告，第二批優惠專案額度即將正式受理申請，包括在申請日前2年內辦理結婚登記的新婚族，或是育有未滿20歲子女，且符合本人、配偶、戶籍內直系親屬及其配偶，都沒有自有住宅條件，申請日前2年購屋且已辦理貸款，家庭所得符合相關規定，就可申請前2年0利率的優惠補貼專案。

隨景氣回溫，企業資金需求大增，央行統計至7月底止，主要金融機構放款與投資年增率上升為4.64%，創2007年7月以來新高，其中對不動產業融資餘額更是衝上8330.54億元，創歷史新高。銀行業者坦承，不動產業多屬擔保品借款，在風險考量下，的確會優先借錢給他們，但此情況預料將成9月底央行理監事會議上的討論重點。
根據央行統計，7月底止，主要金融機構放款與投資餘額衝破22兆元大關，達22.636兆元。其中，不動產業就佔了8330.54億元，創歷史新高，借款餘額近金融保險業2倍之多。

配合中央銀行打房政策，台銀、土銀、合庫等3家公營行庫昨同步發文，通令各分行即日起，針對第2棟房屋實施「緊縮貸款拉高利率」，貸款成數降至6成5，利率超過2%，比央行要求更嚴格。目前一般房貸利率約1.5%，可貸成數8成。

行庫主管表示，央行近期雖然沒有再對抑制房市過熱發出公文要求各銀行遵守，不過日前對各銀行展開道德勸說，暗示房貸利率低於2%對市場發展不太好，限令各銀行本月中旬前交出對管制區內房貸戶放款策略調整方案，昨日台銀、土銀、合庫等龍頭銀行率先行動。

投資客取消寬限期

廖芸婕╱台北報導】「房貸寬限期」能提供購屋初期減輕房貸負擔，讓購屋人在期間只還利息不還本金，然而寬限期過後尚未償還的龐大本金，壓力更巨大。專家提醒，妥善安排長期的還款計劃，才能良性運用寬限期，避免先樂後苦，導致更大負擔。


謹慎使用
所謂「房貸寬限期」，即是允許購屋人在房貸初期一段期限內只還利息、不還本金，可讓購屋初期手頭不寬裕的人稍作喘息，也適合手邊有結婚、裝潢、其他投資計劃、定存期限未到的購屋者。

台北居大不易，不過，花旗銀行房屋貸款部副總裁余苑菱以自身經驗和所有薪水族分享，只要善用房屋貸款，慎選購屋地點，把握機會換購屋，就算只是個領死薪水的上班族，還是可以在台北落地生根。
余苑菱總共換了兩次屋，目前住在台北縣新店山區的透天厝。會選擇買屋而不是租屋，余苑菱坦言，這是受到父母親的影響，因為從小父母親總說有錢就要買房子，她也在10多年前買了生平第一間房子。

余苑菱表示，畢竟剛出社會不久，手頭並不寬裕，因此第一間房子只買得起中古屋，地點則選在台灣大學附近，因為親友也住在附近，為便於相互照料，才會在當地落腳。

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