銀行信用貸款專家 房貸 二胎 車貸 企金 0980939129 陳小姐

為抑制不斷攀升的房地產價格，中央銀行在6月底，正式祭出「針 對性審慎措施」，對台北市與台北縣10大縣轄市的房市投資客，設下 無寬限期、最高7成貸款等限制，但銀行主管說，投資客在詳加研究 央行規定後，仍有「人、時、地」3種破解法。

銀行主管指出，在「人」的部分，因央行判斷投資客的主要依據， 是銀行向金融聯合徵信中心查詢後，同一借款人名下已有用途為「購 置不動產貸款」者，並未將借款人的配偶納為規範對象；如果丈夫名 下已有房產，透過妻子或其他家人名義來申貸，就不會受到限制。

在「時」的部分，央行本次是以第2棟房貸坐落的地點為主要判斷 ，也就是說，名下已經有1棟房子，再申請第2棟房貸時，只要不是在 「特定地區」，還是可以獲得銀行寬限期，以及7成以上房貸資金的 協助。

房市在ECFA利多與央行加壓下震盪不斷，戴德梁行總經理嚴炳立仍認為今年是台灣不動產元年；政大地政系教授張金鶚則認為，最快從下半年起，房價就會反轉，房市的未來值得關注。


6 月房市訊息多空交雜，雖有兩岸經濟合作架構協議（ECFA）的簽訂及亞洲貨幣升值預期等利多，但歐債風暴仍未解，美國在失業率高漲下，經濟復甦也不如預期；加上近期兩岸三地政府平抑房價的動作不斷，而台灣央行率先升息，並對大台北地區主要房市交易地區進行選擇性信用管制，使得近期市場買氣呈現停滯。

央行針對台北縣市祭出選擇性信用管制措施，台北六月房市出現反轉跡象，高雄成屋市場目前衝擊尚不明顯，價量表現仍持穩，北高雄成屋市場受惠重大建設與商圈成熟，買氣不墜且房價持續走穩。


永慶房屋研展室協理黃增福指出，央行打房導致六月份北市中古屋平均房價下修十％，至每坪四四．二萬元，成交量更較五月份萎縮十六．二七％，中斷了自去年一月起，連十七個月漲勢，至於台北縣房價，仍小幅上揚三．八％，達每坪二四．七萬元。

受房價飆漲、央行抑制炒房等因素影響，6月房市交易量下滑，全國成交量下跌13％，北市更修正近20％、跌幅最大，且北市「價量齊跌」的狀態，更是今年以來首見；此外，買賣雙方的價格認知差距大，買方議價及猶豫的時間皆拉長，甚至在央行祭出選擇性信用管制後，買方打退堂鼓，讓6月成交量指數下滑至127分、是今年最低。

由各家房仲業者新出爐的成交月報皆可見，房市榮景暫歇，房價一路飆高，買方已無力追價，原本牛氣衝天的房市，在6月份缺乏承接買盤，因此急轉直下。

光以今年第1季來說，台北縣市房價行情年增率都超過2成，甚至台北縣各季的成交量，皆較去年同期維持10％以上的成長率，房市牛氣沖天，北市中古屋均價更直逼每坪50萬元大關。

志嘉建設預計7月中旬銷售的國家藝術園區第5期「古根漢」，邀請 日本建築家協會會長芦原太郎，以及織本構造設計社長中澤昭 伸，為其量身設計頂級別墅，每戶地坪至少200坪，總價7,000萬元以 上，是新竹地區單價最高的獨棟透天厝。

「古根漢」第一階段將推出15戶，目前已經有4、50人詢問，且大 都是來自竹科客戶。

建築師葉榮嘉規畫的「國家藝術園區」，是全台首座以藝術人文為 主題的大型藝術造鎮案，推出4期以來受到竹科高階主管的歡迎，50 0多戶住戶幾乎8成來自竹科。第5期「古根漢」建地6,000餘坪，僅規 畫30戶頂級別墅，每戶地坪至少200坪，戶戶有溫泉，每戶7,000萬元 以上，比前幾期平均單價3,000萬元的獨棟別墅高。

年來停滯的「購屋意願度」，在最新1季的調查中略顯提升，即使 不滿房價高漲，民眾因對景氣看法傾向樂觀，願意調高第3季的購屋 總價，不過，以台北市來看，即使願意提高買價，和實際成交價最多 仍有6成以上的差距。

中信房屋剛出爐的「2010中信房屋宅指數第2季報告」顯示，消費 大眾受到家中經濟明顯好轉及對景氣復甦的信心續增下，對「整體經 濟滿意度」的小幅增加連帶促升了停滯兩季的「購屋意願度」；且在 不滿房價高漲的情緒下，消費者礙於現實再次調升購屋總價與自備款 ，再次顯示市場上的買氣不滅；不過，即使調升後的購屋總價仍不及 本季的成交價，最大的實際房價和預算的價差竟高達63％。

中信房屋鄭余正全董事長表示：對照今年第2季各區中古屋平均成 交總價分析得知，購屋族在面對高房價時代不得不咬緊牙關調升購屋 總預算，然而部分地區調升後的購屋預算卻仍遠不及實際成交價，除 了台北市價差幅度高達63％，台中地區價差幅度也達20.99％，顯示 兩地的房價追高疑慮最為嚴重。

根據房仲業者28日公布最新調查發現，受到家中經濟明顯好轉及對景氣復甦的信心續增下，民眾對「整體經濟滿意度」小幅增加，連帶促升停滯兩季的「購屋意願度」，顯示市場買氣不滅，但調升後的購屋總價仍不及第二季的成交價，其中，台北市兩者價差高達63%，顯示「台北居、大不易」。

中信房屋28日公布「2010年第二季宅指數調查報告」指出，近期內有購屋意願受訪者佔全體受訪者57.5%，較上季54.5%成長3%，是國人的購屋意願睽違兩季的動能，分析原因就是「經濟滿意綜合指數」，其中對「家中經濟」的感受最滿意，其次則是對「景氣」和「物價」。此外，「整體購屋意願」與各項構成指標均較上一季小幅上升，除了房價滿意度微幅下跌。

當然，促升購屋意願的另一個功臣，就是不動產的抗跌保值力五度蟬聯冠軍，除了第五度奪冠外，還較第一季成長；其次為「黃金/貴金屬」、「保留現金」則在股市震盪下由第四名上升至第三抗跌保值。

曾任全國會計師公會理事長的林敏弘，自創「勤實佳」集團，旗下 包括會計師事務所、房仲、商仲團隊等，他奉信「危機入市」的原則 ，平時按兵不動，但每逢爆發石油危機、波灣戰爭、亞洲金融風暴、 SARS等事件時，投資環境動盪、房市跌到谷底，林敏弘就開始進場揀 便宜且精挑北市黃金地段獵屋，30多年下來，已累積多間不動產。

林敏弘說，投資掌握「危機入市」的道理準沒錯，在市場恐慌的時 機進場，反而有更多物件釋出、可趁機大揀便宜，只要選對標的，日 後的獲利空間將更多。

工商時報 馬婉珍鍋貼大王、四海遊龍董事長李幸長，坐擁兩岸三地300多家據點， 買房子的觀念卻始終如一，他認為房子只是提供單純的居住需求，不 可用於炒作的投資工具，儘管他已從當年躺在忠孝東路抗議高房價的 無殼蝸牛，晉升為事業有成的大老闆，卻仍堅持一屋換一屋、一次持 有一間房子，因為他強調，「炒作房地產，等於是把獲利建築在別人 的痛苦之上，是不道德的行為。」 李幸長家境窮困，年輕時北上工作，收入也曾有一搭沒一搭，他當 過建築業的工地主任，因此深諳房地產的謀利之道，但他不以此為志 ，李幸長認為，上班族終其一生掙錢，頂多賺個2,000萬元，但炒作 房地產，可在一買一賣之間就能賺到2,000萬元，不僅對國家社會沒 有貢獻，有些人還因嘗到暴富的果實而瘋狂炒作，造成辛苦打拚的上 班族受害，一輩子買不起房子，這種炒作房地產的行逕並不道德。

獲利不該建築在別人痛苦上 李幸長說，股市、基金等投資工具，賺賠都是自己的錢，並不會影 響別人的生活，但若把房地產當作投資工具，會牽累到自住民眾買不 起房子，萬萬不可。

1980年代，李幸長當時是小學老師，在1987年時以60萬元買下北縣 中和的房子，他的自備款12萬元、貸款50萬元，月繳房貸3,000多元 ，年底國泰建設以高價標下北市南京東路三段的國有地，帶動房價飆 漲，1988年李幸長的中和房子漲到160萬元，他很開心地賣掉房子， 賺了100萬元，暫以租屋方式、等待房價下跌再買屋。

東森房屋副總經理黃淑苓表示，本物件位於北市中正區新生南路一 段與金山南路一段間，算是精華稀有的物件，最值得推薦。

該物件是無公設的公寓，坪數實在，格局為4房2廳1衛，並提供頂 樓加蓋空間運用。目前該區推出許多新建案，老公寓也帶動全區域都 更題材熱絡，以該物件來看，土地持分有10坪之多，屋齡40年、歷史 較悠久，未來都更增值空間大。

所處位置緊鄰忠孝新生捷運站，步行時間只要1分鐘，且位於10米 巷道中，與對面鄰居不會產生壓迫感，等於是鬧中取靜的好物件；學 區則是忠孝國小、懷生國中，文教氣息濃厚，適合自住型的換屋族或 重視學區的小家庭。

雖有打房衝擊，但北市房市交易仍穩健成長，過去北市各行政區中 ，幾乎呈現中山區獨強的情勢，現在卻因市中心房價高漲，掀起外移 購屋潮，因此包括買賣移轉件數、成交件數增幅等，分別以市郊的內 湖區、萬華區奪冠，市中心堪稱賣座王的中山區、大安區等，現已拱 手換人。

根據台北市政府公布的5月份買賣移轉件數為5,979件，較4月增加 8.6％，信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮發現，目前最賣座的地區 已出現微妙的變化，過去北市單月成交量最大的區域，幾乎都是由中 山區包辦，但今年以來內湖地區快速崛起，已經連續2個月成為北市 成交量最大的區域，而單月漲幅最大則是萬華區成長55.1％，足見「 外移購屋」的現象明顯。

蘇啟榮指出，北市各行政區的成交量，以往幾乎是中山區獨強的態 勢，但受到小套房成交量能縮減，中山區成交量不易增溫，相較之下 ，內湖地區的重劃區新成屋逐漸完工，內湖捷運線正式通車也持續吸 引買方進駐，北市賣座王的排行榜，已連續2個月由內湖區奪下且5月 份內湖區成交件數達964件、接近1,000件的大關。

房價飆漲，年輕人購屋不容易，行政院長吳敦義要推動平價住宅，總共25800戶，台北市只要年收入141萬以下的家庭，就有購買資格，只是現在新店平價國宅預定地，還有300戶民眾居住，如果要蓋平價住宅，勢必得搬遷，居民可不同意。

只是這塊國有土，目前有300戶居民住在這，他們雖然沒有土地所有權，但居住在此地已經30多年，如果要蓋1000戶的平價住宅，居民可能就要流落街頭。

居民說的氣憤，因為中央新村這塊國有地，現在1坪只要3到8萬，未來有機場捷運通過，加上生活機能方便，房仲預估，政府推出的平價住宅一坪開價恐怕超過20萬。

中山北路二段、長春路口規劃12至30坪的「和邑」步行2分鐘即達 晶華酒店，不僅晶華酒店名品商圈的先天條件就有抗跌優勢，再加上 公設很「炫」、五星級飯店式物管，和地段條件與區內豪宅不遑多讓 ，都讓此類加大版的「頂級商務住宅」取代過去「小套房」成為投資 市場首選，也因此訴求「入住和邑等於下榻晶華酒店總統套房」的該 案，以20至30坪總統套房規格的商務宅在晶華商圈創造銷售熱潮。
台北市都會發展成熟，商業活動繁榮，外籍人口也多，租賃與商務 需求相對較高，小坪數的頂級商務住宅市場應運而生。

「和邑」專案經理鍾俊輝分析，這些「空中飛人」客層因為待在台 灣的時間不多，年齡層約30至45歲間，生活型態與生意模式就「一卡 皮箱，繞著地球賺錢」的專業人士。

中國房地產龍頭萬科企業總裁郁亮表示，中國政府此次對房地產的 嚴厲調控，不是中國房市的轉折，反而是整個行業健康發展的新開端 。他認為市場格局重新變化，行業發展趨勢也將發生變化，建築商必 須主動配合這種趨勢。
萬科企業在策略上仍堅持：一、穩健經營和高速週轉，始終堅持「 不囤地、不捂盤、不當地王」；二、尋找機會和領跑，與城市共同發 展，與行業共同進步；三、回歸基本商業邏輯：以客戶為導向，提升 專業能力和產品性價比。

郁亮甚至提出他的看法與建議，他說，首先應儘速制定出相應的住 宅長期發展規劃，明確住宅供應總量、供應結構、土地供應以及人均 住宅面積等，同時明確政策與市場的邊界。

華建 (2530) 對於2010年下半年的台灣房地產市場看法也顯樂觀，華建總經理李進益今天指出，華建在7月並將正式推出在木柵新光路的12樓住宅「九歌」預售案，另一件靠近台北市東區的先建後售「信義95」建案，目前已動工，預計明年推出。
華建總經理李進益指出，在7月並將正式推出在木柵新光路的12樓住宅「九歌」預售案，目前已有銷售人員進駐，來客的反應也佳，目前規劃此一文山區建案敲定在下月正式推出。

此外，李進益並指出，目前華建也相當看好手中的信義區先建後售案的「信義95」建案，在目前台北市南港區建案趨於熱門的同時，華建的「信義95」在區段上更是接近台北市信義計畫區，同時，更將搭上2013年的捷運廣慈站啟用；華建預計台北市福德街「信義95」建案在2011年第2季完成建築外飾、2011年第3季推案。

嘉磐建設董事長魏嘉銘，睽違台中房市2年後、重返市場的首案「 嘉磐千秋」，全案規劃48至125坪的4房產品，重新定位建築與人的距 離，為了讓住宅成為有溫度的家，該案突破傳統住宅舊有的規劃模式 ，為社區住戶打造「健康養生早餐吧」，讓全家親子共享早餐，已成 為該建案的特色之一。

身為一家之主、擁有3個孩子的魏嘉銘表示，住宅需要能扮演家庭 及親子關係的角色，「嘉磐千秋」特別為社區住戶規劃專屬的餐廳， 每天供應健康早餐與下午茶，讓住戶們回家就能感受「塵埃落定、回 歸心靈」。

嘉磐不動產研究室以「中小學學童食用早餐習慣」為研究議題，針 對台中500戶家庭作隨機抽樣問卷調查，結果發現，僅有18％的家庭 天天在家吃早餐；高達77％的家庭，無法每天幫小孩準備早餐。

自從財政部國產局停止標售都市大面積土地後，民間盛行以都更把 旁邊的國有土地劃定為都更單元，據國產局統計，目前正在進行中的 都更案，有547件和國有土地有關，面積10萬8,900坪（36公頃），全 都座落在台北市和台北縣。

財產局表示，到目前為止，已完成的都市更新案有150案，國有土 地面積14公頃（4萬3,250坪），幾乎都是讓售。

財政部部長李述德上任後，引進他在台北市財政局的規定，是國有 土地占都更的二分之一以上，且面積500平方公尺以上，就要「主導 」，大幅改變國產局傳統做法。

受央行打房、股災等影響，法拍市場隨著成屋交易回歸平靜，5月 份大台北法拍冷清，整體呈現「價平量縮」的狀態，因北市精華物件 驟減，動輒飆破千萬元的物件拍定價，現跌至平均767萬元，是近1年 來最低價；而受政府打房、股災等影響，投資人陷入觀望，平均競標 人數也降至3.67人，不過，業者認為只是短期現象，現階段有直航利 多、年底有五都選舉題材，房市仍有支撐力道。

根據山水法拍屋搜尋引擎的調查，大台北法拍市場，從去年底火熱 的「價量雙漲」態勢迅速降溫，於5月份至今呈現「價平量縮」狀態 。

由平均競標人數可明顯感受，山水法拍屋搜尋引擎執行長卓訓麟指 出，去年底房價飆漲離譜，也帶動法拍市場熱絡，當時多人搶標，投 標室擠得水洩不通，每個物件平均競標人數超過5人，今年初平均得 標價飆破千萬元、達1,267萬元，4月份物件拍定價，更衝上1,342萬 元新高水位。

投標法拍屋入手，主要是著眼於用較便宜的價格買到房子，因此待 拍物件通常在二拍、三拍的拍定率較高，以往大台北多集中在二拍拍 定，一拍拍定率約10％左右，但自去年第3季開始，房市熱絡，帶動 法拍市場也瘋狂，大台北一拍拍定率逐季上升，到今年首季已達24. 85％，創史上新高。

寬頻房訊副總經理張慈芳指出，大台北地區的法拍市場與成屋市場 的價格差距逐漸縮小，甚至不少待拍的精華物件，得標價飆破市價行 情，可見只要遇到好物件，一下子就被搶走。

山水法拍屋搜尋引擎執行長卓訓麟指出，拍賣物件在第一拍時，通 常為市價8折，對進軍法拍市場的民眾來說，若遇到好物件、搶標者 眾，現場加價得標後，法拍物件的拍定價幾乎逼近市價，無法達到揀 便宜的目的，因此多數投資人對一拍物件不抱過高期待，偏好靜待一 拍流標後，再打8折以二拍拍賣時，屆時再積極進場。

為了籌措公共建設財源，政府除了動腦筋要拍賣新蓋的捷運站站址，也正規畫改變都市計畫變更的回饋方式，將所有都市計畫變更新增的容積率全部歸公，再由政府將容積率標售給都市計畫區內有需要的建商和開發商，標售所得則作為都市計畫區內公共建設之用。